MAO:518/11

ASIAN TAUSTA

Senaatti-kiinteistöt on pyytänyt 22.9.2010 päivätyllä tarjouspyynnöllä tarjouksia Raahen seutukunnan TE-toimiston toimitilojen vuokrauksesta. Vuokrasopimuksen pituus on ollut vaihtoehtoisesti vähintään joko seitsemän tai kymmenen vuotta. Hankinnasta on julkaistu avointa menettelyä koskeva kansallinen hankintailmoitus. Hankintayksikkö on saanut viisi tarjousta.

Senaatti-kiinteistöjen tilapäällikkö on muutoksenhaun kohteena olevalla hankintapäätöksellä valinnut vuokrakilpailutuksen voittajaksi Japhat Oy:n.

Hankinnan arvo on hankintayksikön ilmoituksen mukaan seitsemän vuoden vuokra-ajalla noin 690.000 euroa.

Hankintayksikkö on ilmoittanut, että hankintasopimusta ei ole tehty.

ASIAN KÄSITTELY MARKKINAOIKEUDESSA

Valitus

Vaatimukset

Keskinäinen Kiinteistö Oy Sovionkatu 4-6 on vaatinut, että markkinaoikeus kumoaa Senaatti-kiinteistöjen muutoksenhaun kohteena olevan hankintapäätöksen, kieltää hankintayksikköä noudattamasta virheellistä menettelyä sekä velvoittaa hankintayksikön korjaamaan virheellisen menettelynsä. Toissijaisesti valittaja on vaatinut, että markkinaoikeus velvoittaa hankintayksikön maksamaan valittajalle hyvitysmaksuna 68.000 euroa. Lisäksi valittaja on vaatinut, että markkinaoikeus velvoittaa hankintayksikön korvaamaan sen arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut 2.728,75 eurolla korkoineen.

Perusteet

Hinnalle on annettu hankinnassa liian pieni painoarvo. Valittajan tarjous on ollut hinnaltaan halvin. Voittaneen tarjoajan sopimuskauden kustannukset olisivat yli 110.000 euroa kalliimmat kuin valittajan tarjouksen sopimuskauden kustannukset. Näin ollen muille hankinnan kokonaistaloudellista edullisuutta mittaaville tekijöille kuin hinnalle on annettu hankinnassa liian suuri painoarvo.

Hankintayksikkö on menetellyt virheellisesti tarjousten vertailussa. Yhtenä vertailuperusteena on käytetty tilojen toiminnallisia ominaisuuksia ja soveltuvuutta vuokralaisen tavoitteisiin. Tälle on tarjouspyynnössä määritetty painoarvoksi 30 prosenttia. Valittaja on saanut kyseiseltä osa-alueelta 3 pistettä ja tarjouskilpailun voittaja 8 pistettä. Kyseisen vertailuperusteen arviointiperusteena ovat olleet tarjottavan kohteen tilojen ominaisuudet verrattuna tilatavoitteet-asiakirjaan, sekä tilojen muut ominaisuudet, kuten viihtyisyys, käytettävyys ja muunneltavuus.

Valittaja on teettänyt tilojen uudelleensuunnittelun seudullisesti suurimmalla arkkitehtitoimistolla. Uudella suunnitelmalla on haluttu vastata juuri hankintayksikön esittämiin tilatavoitteisiin.

Hankintayksikön arviointiraportissa on todettu, että ”tilaohjelma ei vastaa kovin hyvin tarjouspyynnössä esitettyä tilaohjelmaa. Tarjouspyynnön tilaohjelmasta poiketen tarjouksen tilaratkaisuissa ei ole ollenkaan suuria avo-/asiakaspalvelutiloja, vaan kaikki työpisteet sijaitsevat yksittäisissä toimistohuoneissa.” Kuten valittajan tilasuunnitelmasta ilmenee, sisääntulo- ja odotusaula, asiakkaiden omatoimisuustilat sekä vastaanotto- ja infopiste ovat yhtä suurta kokonaisuutta ja avointa tilaa.

Voittaneen tarjoajan arviointiraportista ilmenee, että sen tarjotut tilat ovat noin 40 neliömetriä tarjouspyynnössä edellytettyä suuremmat. Lisäksi tilatavoitteesta poiketen neuvottelutiloja ei ole sijoitettu vierekkäin. Arvioinnissa on todettu, että asiakaspalvelupisteiden taakse on suunniteltu pakoreitti, kun puolestaan valittajan suunnitelmassa pakoreitit on suunniteltu jokaisesta työpisteestä.

Tilojen muiden ominaisuuksien kuten viihtyisyyden, käytettävyyden ja muunneltavuuden osalta arviointipisteytykset sekä arviot ovat ristiriitaisia. Voittaneen tarjoajan arvioinnissa on annettu arvoa asiakaspalvelu- ja toimistotilojen läheisyydessä oleville aula- ja odotustiloille. Valittajan osalta näille ei ole annettu arvoa, vaikka kyseiset tilat tulevat näkyvästi esille tilasuunnitelmasta. Edelleen voittaneen tarjoajan eduksi on katsottu se, että toiminnan laajentuessa uusien tilojen hankinta rakennuksesta on mahdollista. Myös valittajalla on mahdollisuus laajentaa toimitilaa tarvittaessa noin 150 neliöllä, mutta tästä seikasta ei ole mainintaa valittajan eduksi. Arvioinnissa olisi tullut ottaa huomioon myös valittajan kohteessa oleva uusittu vesikatto, jolla on 15 vuoden takuu sekä vasta vaihdettu lämmönvaihdin. Arvioinnissa ei ole annettu mitään arvoa sille, että valittajan kiinteistössä on tarjouspyynnön rakennuskohtaisten vaatimusten mukainen hissi.

Hankintayksikön valintaraportteja ei voida asettaa verrattaviksi, koska arvioinnissa tarjoajia ei ole kohdeltu yhdenvertaisesti. Vertailuperusteiden tulee olla objektiivisia ja syrjimättömiä, eivätkä ne saa antaa hankintayksikölle rajoittamatonta valinnanvapautta, kuten tila-arvioinnissa on tehty.

Tarjousten arvioinnissa on sijainnille ja paikoitukselle annettu 10 prosentin painoarvo. Valittaja on saanut 6 pistettä, kun voittanut tarjoaja on saanut kyseisestä osa-alueesta 8 pistettä. Arviointiperusteena ovat olleet sijainti sekä saavutettavuus julkisilla ja yksityisillä kulkuneuvoilla, paikoitusratkaisut sekä palvelut vuokrakohteessa tai sen läheisyydessä. Valittaja on tarjonnut toimitilaa, joka sijaitsee Raahen kaupungin ydinkeskustassa, hyvien kulkuyhteyksien ja palveluiden äärellä. Arvosanaksi on annettu raportin mukaan 0/2 pistettä. Pelkästään valittajan osoittama sijainti kuitenkin osoittaa toimitilojen sijaitsevan ydinkeskustassa. Näin ollen on oletettavaa, että hyvät palvelut ovat välittömässä läheisyydessä, minkä vuoksi niitä ei ole tarjouksessa erikseen lueteltu.

Tarjouspyynnössä hankintayksikkö on määritellyt paikoituksen osalta ehdot siten, että henkilökunnalle tulee varata vähintään 20 lämpöpaikkaa. Tarjouspyynnössä on lisäksi todettu, että mikäli rakennuksen välittömässä läheisyydessä ei ole julkista paikoitusaluetta, tulee lisäksi olla vähintään kuusi kappaletta asiakaspaikkoja. Sittemmin päätöstä tehtäessä hankintayksikkö on ottanut tarjousten vertailussa huomioon muun muassa invapaikat, pyöräkatoksen ja tarjouspyynnöss esitetyn vaatimuksen ylittävät paikoitustilat. Nämä erityiset vaatimukset ja niiden painoarvo ratkaisua tehtäessä olisi tullut mainita jo tarjouspyynnössä. Tarjouspyynnössä ei ole kyseisten vertailuperusteiden osalta yksilöity riittävän täsmällisesti sitä, miten kyseisiä vertailuperusteita tullaan tarjousvertailussa soveltamaan. Näin ollen hankintayksikkö on tarjousten vertailussa täsmentänyt mainittuja vertailuperusteita tavalla, joka on hankintasäännösten vastainen.

Valittaja on tarjonnut vuokralaisen käyttöön 20 lämpöpaikkaa, jotka ovat olleet lähempänä työpistettä kuin voittaneella tarjoajalla. Asiakkaille on ollut tarjota vähintäänkin kuusi asiakaspaikkaa suoraan ulko-oven läheisyydestä. Myös risteävällä kadulla toimitilan läheisyydessä on paljon ilmaista pysäköintitilaa. Valittaja on saanut paikoituksen osalta vain kaksi pistettä, kun taas voittanut tarjoaja on saanut neljä pistettä. Todellisuudessa valittaja on tarjonnut täysin tarjouspyynnön mukaiset paikoitusmahdollisuudet.

Tarjousten arvioinnissa aikataululle on annettu 5 prosentin painoarvo. Tarjouspyynnössä on ilmoitettu, että vuokrattavien tilojen tulee olla kaikilta osiltaan valmiit ja käyttöönotettavissa mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään 31.5.2012. Arviointiperusteena on ollut vuokrasopimuksen alkamisajankohta siten, että nopeammasta aikataulusta on saanut suuremman pistemäärän. Valittaja on saanut 9/10 pistettä. Valittajan toimitilat ovat olleet käyttöönotettavissa kuuden kuukauden kuluttua sopimuksesta. Asiassa olisi tullut huomioida myös se, että nykyinen vuokrasopimus on voimassa 30.6.2011 saakka, jolloin myös valittajan antama tarjous on täyttänyt täysiin pisteisiin oikeuttavat kriteerit.

Tarjousten arviointi on perustunut myös energiankulutuksen ja muiden ympäristönäkökohtien huomioimiseen. Tällä on ollut viiden prosentin painoarvo. Arviointiperusteena ovat olleet rakennuksen energiatehokkuusluokka, vuokratilojen energiankulutus ja muiden ympäristötekijöiden huomioiminen tarjoajan selvityksen mukaan. Valittaja on saanut kyseiseltä osa-alueesta kolme pistettä. Voittanut tarjoaja on saanut neljä pistettä. Voittaneen tarjoajan esittämät energiatehokkuusluokat ovat perustuneet pelkästään arvioon, eivät todelliseen kulutukseen. Kyseistä arviota on tarkasteltava kriittisesti, sillä kyseinen rakennus on ollut pois käytöstä noin 15 vuoden ajan ja muutoinkin se on 13 vuotta vanhempi kuin valittajan tarjoama kiinteistö.

Valittajan osalta arviointiraportista ilmenee, että valittaja ei ole toimittanut laskelmaa vuokratilojen energiankulutuksesta. Sen vuoksi valittaja on saanut kyseisestä kohdasta 0/4 pistettä. Kuitenkin valittajan tarjouksessa esittämistä asiakirjoista ilmenee, että kiinteistön tilanteen 31.12.2009 mukaan yhteisten tilojen ja kiinteistön sähkön kulutus on 81.454 kilovattituntia. Pelkästään kyseisen toimistotilan sähkönkulutusta on ollut vaikeaa määrittää, koska nykyinen vuokralainen on itse hoitanut sähkölaskunsa. Valittaja on jäänyt perusteettomasti pisteittä.

Arvioinnissa ja tarjottujen toimitilojen pisteytyksessä on annettu painoarvoa myös seikoille, joilla ei ole todellisuudessa merkitystä tämän kaltaisten toimistotilojen hankinnassa. Tällainen seikka on esimerkiksi urheilupalveluiden läheisyys.

Pisteiden edellytykset on määritelty tarkemmin vasta tarjouskilpailun jälkeen, jolloin tarjoajat ovat jääneet pisteittä, koska eivät ole huomanneet mainita esimerkiksi invapaikasta tai pyöräkatoksesta.

Valittajalla olisi ollut mahdollisuus voittaa tarjouskilpailu, mikäli tarjoajia olisi kohdeltu tasapuolisesti ja syrjimättä.

Hankintapäätöstä ei ole perusteltu asianmukaisesti. Valittaja on saanut tiedon päätöksestä ilmoituksella 7.12.2010. Ilmoituksessa on kerrottu kyseistä hankintaa koskeva ratkaisu ja toimitettu valitusosoitus sekä tarjoajia koskeva pisteytystaulukko. On kyseenalaista, voiko kyseistä ilmoitusta edes pitää päätöksenä. Ilmoituksessa ei ole ollut mitään mainintaa siitä, että tarjousten arviointiraportit ovat saatavilla hankintayksiköstä. Vaikka tällainen maininta olisikin ilmoituksessa ollut, eivät kyseiset raportit täytä lain edellyttämää kirjallista päätöstä perusteluineen.

Hankintapäätöksestä ei ole ilmennyt mitään tietoja tarjouskilpailun ratkaisemisesta sekä siihen vaikuttaneista keskeisistä seikoista, kuten tarjoajan ja tarjouksen valintaperusteista. Hankintapäätöksessä ei ole perusteltu sitä, mistä piste-erot johtuvat.

Hankintayksikkö on aiemmin myynyt voittaneen tarjoajan tarjoaman toimitilan yhdelle tarjoajista. Tällä perusteella on syytä epäillä, että hankintamenettelyyn osallistuneita ei ole kohdeltu yhdenvertaisesti.

Vastine

Senaatti-kiinteistöt on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää valituksen. Lisäksi hankintayksikkö on vaatinut, että markkinaoikeus velvoittaa valittajan korvaamaan sen arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut 2.500 eurolla.

Harkintayksikön harkintavallassa on se, millaisia kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailuperusteita painoarvoineen se asettaa. Hinta on ollut 50 prosentin painoarvolla tärkein valintaperuste, eikä painoarvoa voida pitää hankinnan luonne huomioiden liian pienenä. Hintapisteytys on ollut yksiselitteinen, siinä on käytetty tarjouspyynnön painoarvoja, eikä se siten ole ollut epätasapuolinen tai valittajaa syrjivä.

Valittajan väite siitä, että sen tarjoama tila on suunniteltu täysin vastaamaan tilatavoitteissa esitettyjä vaatimuksia, ei pidä paikkaansa. Valittajan tarjouksesta puuttuivat kokonaan tarjouspyynnössä edellytetyt avotoimistotilat, joissa asiakaspalvelu pääosin tapahtuu. Avotoimistojen puuttuminen on merkittävä haitta, koska asiakaspalvelu on TE-toimiston ydintoimintoja. Avotoimistoilla on merkitystä toimitilojen muunneltavuuden kannalta. Avotoimistotilojen tekeminen olisi myös aiheuttanut merkittävä muutoksia valittajan kiinteistöön ja siten nostanut myös tarjoushintaa.

Valittajan tarjous on täyttänyt minimivaatimukset LVI-kalusteiden ja akustiikkalevyjen uusimisen osalta, mutta se ei ole poikennut edukseen muista tarjoajista. Vesikatto, vaihdettu lämmönvaihdin ja hissi eivät ole kuuluneet tarjousten vertailussa huomioitaviin seikkoihin. Arviointi on tehty tilatavoitteiden osalta tarjouspyynnössä mainitulla tavalla. Lisäksi on huomattava, että vaikka valittaja olisi saanut kyseisen arviointiperusteen osalta kaksinkertaiset pisteet, se ei olisi vaikuttanut tarjoajien lopulliseen sijoitukseen.

Voittaneen tarjoajan tarjouksessa tilojen kokoon liittyvät poikkeamat on huomioitu alentavasti pisteytyksessä. Tarjouspyynnön mukaisesti pienet poikkeamat tilatavoitteista ja tilaohjelmasta ovat olleet sallittuja.

Tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun varmistamiseksi tarjousten arvioinnin tulee perustua vain tarjousmateriaaliin. Näin ollen hankintayksikkö ei ole voinut oma-aloitteisesti arvioida vuokrakohteen ympäristön palveluja. Myös voittanut tarjoaja on saanut samasta arviointikohdasta nolla pistettä. Työpaikkatilojen kannalta on merkityksellistä, minkälaisia palveluita on lähistöllä saatavissa. Vertailuperuste on lisäksi mainittu tarjousasiakirjoissa.

Paikoitukseen liittyvä vaatimus 20 autopaikasta on ollut vähimmäisvaatimus ja tämä on mainittu tarjouspyynnössä. Mikäli autopaikkoja on ollut enemmän, siitä on ollut perusteltua antaa lisäpisteitä. Tarjouspyynnössä on myös edellytetty esteettömyyttä, minkä vuoksi invapaikkojen osoittaminen on tullut huomioida tarjousten arvioinnissa. Kyse ei ole näin ollen uusista vertailuperusteista, vaan tarjouspyynnössä esitettyjen vaatimusten täyttämisestä. Pyöräkatosta ei ole voittaneen tarjoajan tarjouksessa huomioitu. Valittaja ei ole maininnut tarjouksessa, että sen tarjoaman toimipaikan läheisyydessä on paljon ilmaista pysäköintitilaa.

Vuokra-aikataulun suhteen tarjouspyyntö on ollut yksiselitteinen ja tarjousvertailu on tehty sen mukaisesti. Voittanut tarjoaja on ilmoittanut, että vuokra-aika alkaa 1.8.2011. Valittaja on ilmoittanut, että vuokra-aika alkaa 1.10.2011. Nykyisen vuokrasopimuksen huomioiminen olisi suosinut vanhaa toimittajaa hankintalain vastaisesti, eikä siitä ole siten voinut antaa pisteitä.

Energiankulutusta koskeneen vertailuperusteen osalta voittanut tarjoaja on toimittanut energiankulutuksen laskennallisen arvion, joka on ollut tarjouspyynnön mukainen menettely. Valittaja ei ole toimittanut vuokratilojen energiankulutuksesta laskelmaa. On myös huomattava, että voittanut tarjoaja on saanut tämän vertailuperusteen osalta nolla pistettä.

Tarjousten arviointi on suoritettu puolueettoman ulkopuolisen asiantuntijan toimesta. Vertailu on suoritettu tasapuolisesti ja syrjimättömästi. Sillä seikalla, että Senaatti-kiinteistöt on aikaisemmin omistanut kiinteistön, ei ole asiassa merkitystä. Senaatti-kiinteistöjen ja voittaneen tarjoajan välillä ei ole muitakaan sidoksia.

Hankintapäätös on ollut perusteltu. Päätöksessä on ilmoitettu voittanut tarjoaja ja sen liitteenä on ollut taulukko, jossa on ollut hinta- ja laatupisteet eriteltynä kaikkien tarjoajien osalta. Yksityiskohtaiset sanalliset perustelut on esitetty tarjousten arviointiraportissa, joka on toimitettu valittajalle.

Hyvitysmaksuvaatimus on perusteeton. Valittaja on sijoittunut vasta kolmanneksi tarjousten vertailussa. Valittajalla ei ole ollut todellista mahdollisuutta voittaa tarjouskilpailua.

Kuultavan lausunto

Japhat Oy ei ole käyttänyt sille varattua tilaisuutta lausunnon antamiseen.

Vastaselitys

Valittaja on antanut vastaselityksen.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU

Valituksen tutkiminen

Markkinaoikeuden toimivalta

Hankintalain 94 §:n 1 momentin mukaan markkinaoikeuden toimivaltaan kuuluu tutkia, onko hankinnassa menetelty hankintalain tai muiden säännöksessä mainittujen julkisia hankintoja koskevien oikeusohjeiden vastaisesti. Markkinaoikeuden toimivallan edellytyksenä on siten, että markkinaoikeudelle tehdyssä valituksessa esitetyt vaatimukset koskevat hankintalaissa tarkoitettua hankintaa. Asiassa on siten ensin selvitettävä, onko markkinaoikeudella toimivalta tutkia Keskinäinen Kiinteistö Oy Sovionkatu 4-6:den valitusta.

Kysymys siitä, kuuluuko puheena oleva järjestely hankintalainsäädännön piiriin vai ei, on arvioitava järjestelyn tosiasiallisen objektiivisen luonteen mukaan. Hankintalain säännökset eivät siten tule noudatettaviksi pelkästään sillä perusteella, että järjestely on toteutettu hankintamenettelyn muodossa, vaan markkinaoikeuden toimivallan edellytyksenä on, että järjestelyssä on kokonaisuutena arvioiden pääasiallisesti kysymys hankintalaissa tarkoitetusta hankinnasta.

Asiassa on julkaistu hankintailmoitus, jonka mukaan kyseisen hankinnan hankintalajina on rakennusurakka. Toisaalta hankinta on nimetty hankintailmoituksessa Raahen seutukunnan TE-toimiston vuokratilojen hankinnaksi. Asiassa on näin ollen ratkaistava ensiksi se, koskeeko hankinta ensisijaisesti rakennusurakkaa vai onko kyseessä vuokrausta koskeva palveluhankinta.

Hankintalain 5 §:n 2 momentin 2 kohdan mukaan rakennusurakkasopimuksella tarkoitetaan hankintasopimusta, jonka tarkoituksena on jonkin liitteessä C tarkoitettuun toimintaan liittyvän rakennustyön tai rakennusurakan toteuttaminen taikka suunnittelu ja toteuttaminen yhdessä; rakennusurakkasopimuksella tarkoitetaan myös hankintayksikön asettamia vaatimuksia vastaavan rakennusurakan toteuttamista millä tahansa tavalla; rakennusurakka voi olla talon-, maan- tai vesirakennustöiden muodostama taloudellinen tai tekninen kokonaisuus.

Hankintalain 8 §:ssä säädetään palveluhankintoja koskevista poikkeuksista hankintalain soveltamisalasta. Hankintalain 8 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan lakia ei sovelleta palveluhankintoihin, jotka koskevat maan, olemassa olevien rakennusten tai muun kiinteän omaisuuden hankintaa tai vuokrausta millä tahansa rahoitusmuodolla taikka näihin liittyviä oikeuksia.

Hankintalain 8 §:n yksityiskohtaisissa perusteluissa (HE 50/2006 vp s. 58) todetaan, että hankintalainsäädännön ulkopuolella eivät kuitenkaan ole rakennusurakkasopimukset, joiden kohteena on hankintayksikön vaatimuksia vastaavan rakennusurakan toteuttaminen millä tahansa tavalla. Hallituksen esityksen (HE 50/2006 vp s. 50) mukaan muotoiluilla ”millä tahansa tavalla” halutaan saattaa hankintalain soveltamisalan piiriin hankintayksikön vaatimusten mukaisesti toteuttavat rakennustyöt myös silloin, kun ne toteutetaan pitkäaikaisen vuokrasopimuksen muodossa. Näin ollen myös pitkäaikaiset vuokrasopimukset, joihin sisältyy rakennusurakointia, voivat tulla hankintalain soveltamisalan piiriin.

Myös oikeuskirjallisuudessa (Elise Pekkala - Mika Pohjonen: Hankintojen kilpailuttaminen ja sopimusehdot, 2010, s. 100–101) vuokrasopimuksen ja rakennusurakan eroja on tarkasteltu vuokra-ajan pituuden ja rakennukselle asettavien vaatimusten kautta. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että mikäli kyseessä on toimistokäytössä oleva rakennus, jossa suoritetaan vain tavanomainen saneeraus, eikä vuokrasopimus ole normaalia alan käytäntöä pidempi, on kyseessä tavanomainen vuokrasopimus eikä hankinta. Mikäli taas vuokra-aika on tavanomaista pidempi ja kokonaan uusi tai saneerattu kiinteistö muokataan vuokralaisen yksilöllisiin tarpeisiin, kyseessä on hankintalain tarkoittamalla tavalla hankinta.

Nyt puheena oleva hankinta on koskenut hankintailmoituksessa olleen hankinnan kuvauksen mukaan Raahen seutukunnan TE-toimiston toimitilojen vuokrakilpailutusta. Hankintailmoituksen mukaan vuokratilat ovat voineet sijaita joko uudisrakennuksessa tai olemassa olevassa rakennuksessa, jonka tilat muokataan ja kunnostetaan käyttäjän vaatimusten mukaisiksi. Tarvittavien tilojen laajuudeksi on ilmoitettu noin 650 neliömetriä. Tarjouspyynnössä on lisäksi ilmoitettu, että vuokrattavien tilojen tulee sijaita Raahen keskustan alueella.

Tarjouspyynnön liitteenä olleessa vuokrausohjelmassa on ilmoitettu, että vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi ja irtisanomisaika on 6 kuukautta. Vuokrausohjelman mukaan vuokrasopimuksen ensimmäinen irtisanomispäivä on vaihtoehtoisesti joko 6,5 vuoden päässä vuokra-ajan alkamisesta (ensisijainen vaihtoehto) tai 9,5 vuoden päässä vuokra-ajan alkamisesta. Vuokra-aika on näin ollen vähintään joko seitsemän tai kymmenen vuotta.

Markkinaoikeus toteaa, että toimitilan vähimmäisvuokra-aikaa ei voida pitää normaalia alan käytäntöä merkittävästi pidempänä. Asiassa ei ole myöskään esitetty mitään selvitystä siitä, että vuokrattava toimitila olisi tarkoitus myöhemmin siirtää hankintayksikön omistukseen. Näillä perusteilla kyse on ollut sellaisesta rakennuksen vuokrasopimuksesta, joka ei lähtökohtaisesti kuulu hankintalain soveltamisalaan.

Asiassa on vielä arvioitava vuokrakohteelle asetettuja ehtoja sen selvittämiseksi, onko kysymyksessä hankintayksikön vaatimuksia vastaavan rakennusurakan toteuttaminen.

Tarjouspyynnön liitteenä on ollut 14-sivuinen ”tilatavoitteet”-niminen asiakirja, jossa on kerrottu vuokrattaville tiloille asetuista edellytyksistä. Asiakirjasta selviää, että hankintayksikkö on ollut vuokraamassa 28 työpistettä tukitiloineen. Tukitiloja ovat tilatavoitteet-asiakirjan mukaan esimerkiksi kaksi neuvotteluhuonetta, aulatilat vastaanottotiskeineen, arkisto- ja monistustilat, sekä kahvi- ja sosiaalitilat. Lisäksi asiakirjassa on lueteltu joukko vuokratiloille asetettavia teknisluontoisia vaatimuksia, jotka ovat liittyneet esimerkiksi sähköjärjestelmiin, valaistukseen, ilmastointiin ja käytettyihin sisämateriaaleihin Näiltä osin on pitkälti viitattu standardeihin ja yleisiin rakentamiseen liittyviin määräyksiin tai vaatimukset ovat luonteeltaan tavanomaisia toimistotiloille asetettavia vaatimuksia.

Edellä todetun perusteella markkinaoikeus katsoo, että hankintayksikön tiloille asettamien vaatimusten on katsottava olleen käyttötarpeeseen eli toimistotilojen vuokraamiseen nähden tavanomaisia ja että kyse on siten ollut toimistotilojen vuokraamisesta. Näin ollen kyse ei ole hankintayksikön vaatimuksia vastaavan rakennusurakan toteuttamisesta.

Edellä lausutun perusteella markkinaoikeus katsoo, että asiassa on kyse sellaisesta vuokrasopimuksesta, joka jää hankintalainsäädännön soveltamisalan ulkopuolelle eikä markkinaoikeus siten ole toimivaltainen asiaa käsittelemään.

Johtopäätös

Edellä esitetyillä perusteilla markkinaoikeus katsoo, ettei käsiteltävänä olevassa asiassa ole ollut kysymys hankintalaissa tarkoitetusta hankinnasta. Markkinaoikeudella ei näin ollen ole toimivaltaa tutkia Keskinäinen Kiinteistö Oy Sovionkatu 4-6:den valitusta, minkä vuoksi valitus on jätettävä tutkimatta.

Oikeudenkäyntikulujen korvaaminen

Hankintalain 89 §:n 2 momentin mukaan hankinta-asiassa oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan, mitä hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 ja 2 momentissa säädetään.

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, että valittaja saa pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Hankintayksikkö on julkaissut toimitilojen vuokraamisesta hankintalain mukaisen hankintailmoituksen ja tehnyt hankintapäätöksen, johon se on oheistanut valitusosoituksen markkinaoikeuteen. Tähän nähden markkinaoikeus katsoo, ettei asiassa annetusta ratkaisusta huolimatta ole kohtuutonta, että hankintayksikkö saa pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Lopputulos

Markkinaoikeus jättää valituksen tutkimatta.

Markkinaoikeus hylkää Keskinäinen Kiinteistö Oy Sovionkatu 4-6:n ja Senaatti-kiinteistöjen oikeudenkäyntikuluvaatimukset.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Valitusosoitus on liitteenä.

Markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää.

Asian ovat ratkaisseet markkinaoikeuden lainoppineet jäsenet Kimmo Mikkola, Ville Parkkari ja Johanna Lähde.