MAO:453/2026

Asian tausta

Kymenlaakson hyvinvointialueen tuki- ja kiinteistöpalvelut Oy ja Kouvolan Asunnot Oy (jäljempänä myös hankintayksiköt) ovat ilmoittaneet 21.3.2025 julkaistulla EU-hankintailmoituksella neuvottelumenettelyllä toteutettavasta Kouvolan Pukimon kortteliin rakennettavan asuinkiinteistön suunnittelusta ja toteutuksesta sekä korttelissa olevan kiinteistön purkamisesta.

Kymenlaakson hyvinvointialueen tuki- ja kiinteistöpalvelut Oy:n toimitilajohtaja ja Kouvolan Asunnot Oy:n toimitusjohtaja ovat 24.11.2025 tekemällään hankintapäätöksellä valinneet Fira Rakennus Oy:n tarjouksen.

Hankinnan ennakoitu arvonlisäveroton kokonaisarvo on hankintailmoituksen mukaan ollut noin 14.422.000 euroa.

Markkinaoikeus on 19.2.2026 antamallaan välipäätöksellä numero 74/2026 sallinut Kymenlaakson hyvinvointialueen tuki- ja kiinteistöpalvelut Oy:n ja Kouvolan Asunnot Oy:n 24.11.2025 tekemän hankintapäätöksen täytäntöönpanon.

Hankintayksikön ilmoituksen mukaan hankintasopimukseen rinnastettava KVR-esisopimus on tehty 26.3.2026.

Asian käsittely markkinaoikeudessa

Valitus

Vaatimukset

Skanska Talonrakennus Oy on vaatinut, että markkinaoikeus kumoaa valituksenalaisen hankintapäätöksen ja vähintään 100.000 euron suuruisen sakon uhalla kieltää hankintayksikköjä noudattamasta virheellistä hankintamenettelyä sekä velvoittaa hankintayksikön korjaamaan virheellisen menettelynsä. Valittaja on toissijaisesti vaatinut, että markkinaoikeus määrää hankintayksikölle tehottomuusseuraamuksen ja määrää hankintayksikön maksamaan sille hyvitysmaksuna 1,8 miljoonaa euroa. Lisäksi valittaja on vaatinut, että markkinaoikeus velvoittaa hankintayksikön korvaamaan sen arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut 19.017,50 eurolla viivästyskorkoineen, sisältäen oikeudenkäyntimaksua vastaavan määrän. Valittaja on vielä vaatinut, että markkinaoikeus jättää tutkimatta hankintayksikköjen vahingonkorvausvaatimuksen.

Perustelut

Hankintayksiköt ovat menetelleet hankintasäännösten vastaisesti, kun ne ovat valinneet voittaneen tarjoajan tarjouksen, joka ei ole ollut tarjouspyynnön vaatimusten mukainen.

Tarjouspyyntöasiakirjoihin sisältyneen rakennustapaselosteen mukaan ulko-oleskelun, autopaikoituksen, polkupyörien, väestönsuojan, sosiaalitilojen, jätehuollon ja kaavassa mainittujen muiden toimintojen vaatimat tilat on tullut esittää laskelmina laskentaperusteineen. Voittaneen tarjoajan tarjousaineisto ei ole sisältänyt laskelmia autopaikoista tai huomioiduista autopaikkavaatimusten kevennyksistä, leikki- ja oleskelualueista tai irtaimistovarastojen tilatarpeesta, eikä voittaneen tarjoajan suunnitelmissa ole esitetty yksittäisten irtaimistovarastojen sijaintia tai kokoa tai käytävien edellyttämää tilatarvetta. Voittanut tarjoaja ei myöskään ole esittänyt luonnossuunnitelmissaan pelastuskaluston reittejä asianmukaisesti. Voittaneen tarjoajan puutteelliset laskelmat ovat heikentäneet tarjousten vertailukelpoisuutta.

Lopullisen tarjouspyynnön liitteenä olleen tarjousten sisältövaatimuksia ja vertailuperusteita koskevan asiakirjan mukaan tarjoajan on tullut esittää asemakaavaehdotuksen pohjana oleviin suunnitelmiin perustuvat luonnossuunnitelmat. Lisäksi lopullisen tarjouspyynnön saatteen mukaan tilojen vähimmäisvaatimukset ovat perustuneet asemakaavan vaatimuksiin. Edelleen tarjouspyyntöasiakirjoihin sisältyneen rakennustapaselostuksen mukaan ulkoiluvälinevarastojen ja ulko-oleskelualueiden on tullut olla kaavan vaatimassa laajuudessa. Tammikuussa 2025 muutetussa alueen asemakaavassa asetetaan edellytyksiä polkupyöräpaikoille sekä leikki- ja oleskelualueille, joita voittaneen tarjoajan tarjous ei ole täyttänyt. Asemakaavavaatimusten täyttymistä vain pääosin ei voida edellä kuvattujen tarjouspyyntöasiakirjojen vaatimusten valossa pitää riittävänä.

Asemakaavan vaatimusten mukaan polkupyöräpysäköintipaikkoja on tullut olla asuntojen osalta yksi jokaista 30 neliömetriä kohden sekä liiketilojen ja toimistojen osalta yksi jokaista 70 kerrosalaneliömetriä kohden. Vaatimuksissa on lisäksi todettu, että pyöräpysäköinti on tullut toteuttaa pääosin runkolukittavana ja vähintään 50 prosenttia paikoista on tullut osoittaa lukittavaan lämpimään tilaan, joka on esteettömästi saavutettavissa. Valittajan laskelmien mukaan asemakaavavaatimukset ovat edellyttäneet vähintään 156 polkupyöräpaikka, joista enemmän kuin 78 on tullut olla runkolukittavia ja vähintään 78 on tullut sijoittaa lukittavaan lämpimään ja esteettömään tilaan. Voittaneen tarjoajan tarjouksen liitteenä olleeseen asemapiirustukseen on kirjattu yhteensä 151 polkupyöräpaikkaa jakautuen 45 ulkopaikkaan ja 106 sisäpaikkaan. Kirjaus ei ole voinut pitää paikkaansa. Asemapiirustuksen mukaan ulkona olevia pyöräpaikkoja on ollut tosiasiallisesti 43 kappaletta. Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelma ei myöskään sisällä mainintaa liiketilojen polkupyöräpaikoista, joita kaavavaatimusten mukaan on tullut olla viisi. Voittaneen tarjoajan suunnitelmista puuttuu siten yhteensä seitsemän polkupyöräpaikkaa.

Voittaneen tarjoajan suunnitelmissa ei ole esitetty yksittäisiä polkupyöräpaikkoja tai niiden tilavarauksia, mutta on ilmeistä, ettei polkupyöräpaikoille ole ollut riittävästi tilaa. Kun otetaan huomioon yhtäältä ulko- ja sisätiloihin ja toisaalta runkolukittavien sekä seinälle sijoitettavien pyörien määrät ja niiden edellyttämä tila voittaneen tarjoajan asemapiirustuksessa, voittaneen tarjoajan asemapiirustuksessa seinäkiinnitteisille paikoille jäävä tila ei voi riittää tarvittaville 72 seinäkiinnitteiselle polkupyöräpaikalle.

Voittaneen tarjoajan tarjous ei myöskään ole täyttänyt vaatimusta lämpimään tilaan sijoitettavista polkupyöräpaikoista. Asemakaavan mukaan lämpimään tilaan on tullut sijoittaa vähintään 50 prosenttia paikoista, mutta voittanut tarjoaja on sijoittanut luonnossuunnitelmassaan ainoastaan 42 paikkaa ulkovälinevarastoon. Voittaneen tarjoajan tarjousaineistossa lukuisten pyörien sijoituspaikasta käytetty termi ”pyöräkatos” ei vakiintuneesti viittaa lämpimään tilaan, eikä pyöräkatosta ole esitetty rakennustapaselosteessa lämpimäksi tilaksi.

Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmat eivät ole sisältäneet tarjouspyynnön liitteenä olleessa rakennustapaselostuksessa edellytettyä pesupistettä tai ainakaan niitä ei ole suunnitelmissa kuvattu. Pesupisteiden huomioiminen vähentää edelleen polkupyöräpaikoille käytettävissä olevaa tilaa.

Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmat eivät ole sisältäneet riittävästi tarjouspyyntöasiakirjoissa ja asemakaavassa vaadittuja leikki- ja oleskelutiloja. Asemakaavan vaatimusten mukaan asumiseen käytettävillä korttelialueilla leikki- ja ulko-oleskelualuetta on rakennettava vähintään 10 prosenttia jokaista sataa asuinkerrosneliömetriä kohden. Valittajan laskelmien mukaan asemakaavavaatimuksissa on edellytetty vähintään 513,5 neliömetrin oleskelualuetta, mutta voittaneen tarjoajan suunnitelmista on laskettavissa, että oleskelutilaa on vain 355 neliömetriä.

Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmat eivät ole sisältäneet riittävästi tilaa irtaimistovarastolle. Asemakaavoja tulkitaan yleisesti ja vakiintuneesti Rakennustarkastusyhdistys RTY ry:n ylläpitämien Rakentamisen yhteisten Topten -käytäntöjen mukaan. Käytännöistä ilmenee, että pelkkien asuntokohtaisten irtaimistovarastojen tilantarve on ollut 219 neliömetriä. Huoneistokohtaisten irtaimistovarastojen lisäksi on tullut huomioida niiden vaatima käytävätila. Vaikka voittaneen tarjoajan tarjousaineisto ei ole sisältänyt laskelmia irtaimistovarastojen tilatarpeesta, eikä suunnitelmissa ole esitetty yksittäisten irtaimistovarastojen sijaintia tai kokoa taikka käytävien edellyttämää tilatarvetta, on ilmeistä, etteivät suunnitelmissa esitetyt tilavaraukset riitä vaatimusten mukaisten irtaimistovarastojen toteuttamiseen.

Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmien mukaan osa asuntoparvekkeista luoteisjulkisivulla on ollut lasittamattomia, mikä ei ole vastannut lopullisen tarjouspyynnön saatteen vaatimusta parvekkeiden lasittamisesta. Voittaneen tarjoajan toimittamien havainnollistavien kuvien perusteella osaan parvekkeista ei ole ylipäänsä mahdollista asentaa lasitusta ilman, että kyseisille parvekkeille tehdään myös rakenteellisia muutoksia. Kyse on ollut tarjouspyyntöasiakirjojen pakollisesta vaatimuksesta.

Voitaneen tarjoajan luonnossuunnitelmissa ei ole varattu riittävää tilaa pelastuskalustolle. Voittanut tarjoaja ei ole esittänyt luonnossuunnitelmissa pelastuskaluston reittejä, mutta luonnoksen perusteella vaikuttaa siltä, ettei tikasauto pääse sijoittumaan sisäpihalle niin, että pelastautuminen suuremman massan keskiosalta olisi mahdollista.

Lopullisen tarjouspyynnön mukaan, mikäli dokumentin pituus ylittää sille asetetun enimmäispituuden, siitä arvioidaan vain ilmoitettu sivumäärä ensimmäisestä arvioitavasta sivusta lukien. Voittanut tarjoaja on toimittanut lopullisessa tarjouksessaan ylimääräisiä sivuja, joten tarjouspyyntöä ankarasti tulkiten voittaneen tarjoajan lopullisen tarjouksen kolme viimeistä sivua olisi tullut jättää huomiotta.

Mikäli valittaja olisi tarjousaineistossaan poikennut voittaneen tarjoajan tavoin kaavamääräyksistä, olisi valittajan lopullisen tarjouksen tarjoushinta ollut alhaisempi ja se olisi voittanut tarjouskilpailun. Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmaa ei sellaisena hyväksytä rakennusvalvonnassa, vaan voittaneen tarjoajan tulee jatkossa muuttaa suunnitelmaa vastaamaan asemakaavan määräyksiä. Tarjoajien tasapuolisen kohtelun turvaamiseksi voittaneen tarjoajan tarjous olisi tullut sulkea tarjouskilpailusta. Vaikka katsottaisiin, että mitään edellä mainituista vaatimuksista ei olisi pidettävä pakollisena vähimmäisvaatimuksena, on voittanut tarjoaja saanut joka tapauksessa tarjousvertailussa kohtuuttoman paljon pisteitä luonnossuunnitelmastaan. Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelma olisi puutteellisena voinut täyttää korkeintaan vertailuperusteissa asetetun tyydyttävän tason (”ratkaisu täyttää osittain tarjouspyynnön vaatimukset”).

Hankintayksikön olisi lisäksi syytä selventää, millä perusteella ja miksi voittaneen tarjoajan lopullisen tarjouksen mukaista hintaa on lopullisten tarjousten antamisen jälkeen muutettu nostamalla voittaneen tarjoajan neliöhintaa.

Vastine

Vaatimukset

Kymenlaakson hyvinvointialueen tuki- ja kiinteistöpalvelut Oy sekä Kouvolan Asunnot Oy ovat vaatineet, että markkinaoikeus hylkää valituksen ja velvoittaa valittajan korvaamaan niiden yhteiset arvonlisäverolliset oikeudenkäyntikulut 17.863,67 eurolla viivästyskorkoineen. Hankintayksiköt ovat lisäksi vaatineet, että markkinaoikeus velvoittaa valittajan korvaamaan niille hankinnan viivästymisestä johtuvan kustannusarvion nousun 105.362 euroa.

Perustelut

Hankintayksiköt eivät ole menetelleet virheellisesti, kun ne ovat valinneet voittaneen tarjoajan tarjouksen. Voittaneen tarjoajan tarjous ei ole ollut valittajan esittämillä tavoilla tarjouspyynnön vastainen.

Tarjoajilta on neuvottelujen jälkeen pyydetty lopullisina tarjouksina luonnos- ja tuotantosuunnitelmat sekä sitova kattohintainen tarjoushinta. Suunnitelmia on tarjouspyynnön mukaan ollut tarkoitus kehittää edelleen valitun tarjoajan kanssa erillisessä KVR-esisopimuksella toteutettavassa kehitysvaiheessa, jonka tarkoituksena on ollut luonnos- ja tuotantosuunnitelmien täsmentäminen ja kehittäminen. Tarjouspyyntöasiakirjojen mukaan urakoitsijan tarjoaman tavoitehinnan on tullut sisältää korvaus myös KVR-esisopimukseen sisältyvien tehtävien toteuttamisesta. Tilaajalla on KVR-esisopimuksen mukaan oikeus hylätä suunnitelma-aineisto ja jättää KVR-urakkasopimus solmimatta urakoitsijan kanssa. Luonnossuunnitelmien ei siten ole tullut olla täydellisiä. Tarjouspyyntöasiakirjojen arviointiperusteissa on selvästi kuvattu luonnossuunnitelmien arviointiasteikko sekä suunnitelmien arviointitavat, jotka ovat perustuneet seuraavaan asteikkoon: ratkaisut täyttävät kaikki vaatimukset, ratkaisut täyttävät pääosan vaatimuksista sekä ratkaisut täyttävät osittain tai vain joiltain osin tarjouspyynnön vaatimukset. Tämäkin osoittaa, että luonnossuunnitelmien ei ole tullut olla täydellisiä.

Hankinta-asiakirjoihin sisältynyt rakennustapaselostus ei ole sisältänyt luonnossuunnitelmiin liittyviä vähimmäisvaatimuksia siten kuin valittaja väittää. Mahdolliset poikkeamat rakennustapaselostuksesta on huomioitu luonnossuunnitelmien arvioinnissa pisteitä vähentävänä seikkana. Rakennustapaselostuksen asemaa on täsmennetty hankintayksikön lisäkirjeessä 7.5.2025 siten, että rakennustapaselostukset ovat tarjousvaiheessa vain täydentävää materiaalia, eikä niiden kehitysehdotuksia arvioida alustaviin tarjouksiin liittyvissä viitesuunnitelmien kehitysehdotuksissa. Luonnossuunnitelmien sisältövaatimukset on ilmoitettu kokonaisuudessaan tarjouspyynnön liitteenä olleessa tarjouksen sisältövaatimuksia ja vertailuperusteita koskevassa asiakirjassa, jossa on myös edellytetty alustavien rakennustapaselostusten laatimista. Luonnossuunnitelmien sisältövaatimuksina ovat siten olleet hankinta-asiakirjoihin sisältyneet viitesuunnitelmat, joiden pohjalta nykyinen kaavaehdotus on laadittu. Sisältövaatimuksena ei ole ollut asemakaavaehdotus. Voittaneen tarjoajan tarjous on sisältänyt kaikki vaaditut tilat ja alueet, ja voittaneen tarjoajan tarjous on ollut vertailukelpoinen muiden tarjousten kanssa.

Vaikka tarjouspyynnön mukaan hanketta koskevat muut vähimmäisvaatimukset on esitetty muissa hankinta-asiakirjoissa, kyseinen kohta ei ole koskenut luonnossuunnitelmien vähimmäisvaatimuksia. Kyseinen teksti on ollut tarjouspyynnön hankkeen sisältöä ja laajuutta koskeneessa kohdassa, joka ei ole liittynyt millään tavalla tarjousten sisältövaatimuksiin. Tarjouksen sisältövaatimukset on esitetty tarjouspyynnön liitteenä olleessa tarjouksen sisältövaatimuksia ja vertailuperusteita koskevassa asiakirjassa.

Lopullisen tarjouspyynnön saatteessa, jossa on viitattu asemakaavaan, ei ole muutettu tarjouspyynnön liitteenä olleita tarjouksen sisältövaatimuksia. Saatteessa on ainoastaan todettu, että asuin- ja muiden neliöiden osalta noudatetaan asemakaavan mukaista jakaumaa. Valittajan näkemys siitä, että lopullisen tarjouspyynnön saate tukisi valittajan väitteitä voittaneen tarjoajan puutteellisista polkupyöräpaikoista, leikki- ja oleskelualueista sekä irtaimistovarastosta, on virheellinen.

Hankintayksiköt ovat hankintamenettelyn aikana antamissaan vastauksissa esitettyihin kysymyksiin täsmentäneet rakennusoikeutta muun ohella siten, että asumiseen ja liiketiloihin tarkoitettu 5.000 kerrosneliömetriä ei ole ehdoton rajoitus ja tilaajan tulkinnan mukaan sen voi ylittää noin 500 kerrosneliömetrillä rakennuslupaprosessissa vahvistettavalla vähäisellä poikkeamalla. Voittanut tarjoaja on huomioinut tarjouksessaan hankinta-asiakirjoissa esitetyt vaatimukset.

Voittanut tarjoaja on 25.11.2025 tilaajan kanssa järjestetyssä selonottoneuvottelussa vahvistanut, että parvekelasitukset kuuluvat hankinta-asiakirjojen mukaisesti voittaneen tarjoajan tarjoukseen. Voittaneen tarjoajan tarjous on ollut tältä osin tarjouspyynnön mukainen.

Voittaneen tarjoajan tarjous on ollut tarjouspyynnön mukainen myös pelastuskaluston osalta. Voittanut tarjoaja on kuullut suunnitelmastaan Kymenlaakson pelastuslaitosta ja esittänyt pelastuskalustosta toimivan ratkaisun, jonka hankintayksiköt katsovat vastaavan hankinta-asiakirjoissa esitettyjä vaatimuksia. Tarjouspyynnössä ei ole edellytetty erillisen pelastussuunnitelman laatimista. Lisäksi pelastussuunnitelman periaatteet täsmennetään vasta suunnittelun edetessä rakennuslupa-aineistoa laadittaessa.

Valituksenalaisen hankintapäätöksen liitteenä olleessa vertailutaulukossa on kirjoitusvirheen vuoksi esitetty voittaneen tarjoajan osalta väärä neliöhinta. Kirjoitusvirheellä ei ole ollut vaikutusta tarjousvertailun lopputulokseen.

Saapuneissa tarjouksissa on esitetty kaikki luonnossuunnitelman sisältöön luettavat osat samassa tiedostossa. Voittaneen tarjoajan tarjouksessa on julkisivupiirustusten jälkeen mutta ennen pohjapiirroksia esitetty kolme viitteellistä kuvaa rakennuksen eri suunnista (sivut 7–9) sekä pohjapiirrosten jälkeen ennen alustavaa tilaohjelmaa viitteellinen kuva yhdestä asuinhuoneistosta (sivu 15), jotka on kaikki jätetty huomiotta hankintayksiköiden arvioinnissa. Hankintayksiköt ovat siten tarjouspyynnön mukaisesti jättäneet kustakin luonnossuunnitelman osasta ylimääräiset sivut arvioimatta.

Mikäli voittaneen tarjoajan tarjous tulisi valittajan esittämillä perusteilla sulkea tarjouskilpailusta, tulisi myös valittajan tarjous sulkea tarjouskilpailusta, sillä valittajan luonnossuunnitelmissa on selkeitä puutteita muun ohella sprinklerijärjestelmän ja jätehuonetilan osalta. Valittajan luonnossuunnitelmien heti toteutettavien tilojen pohjakuvissa ei myöskään ole osoitettu operointitilaa, lääkehuonetta, toimistoa, jakelukeittiötä tai kerhotilaa senioriasunnoille. Valittaja on siten myös omassa tarjouksessaan esittänyt luonnossuunnitelmien kehittämistä hankintapäätöksen tekemisen jälkeen. Edelleen valittaja on esittänyt liiketilojen laajuudeksi 264,5 neliömetriä, vaikka lopullisen tarjouspyynnön saatteen mukaan kiinteistöihin on tullut rakentaa noin 300 kerrosneliömetriä liiketiloja tornin puolelle. Sekä voittanut tarjoaja että valittaja ovat suunnitelleet osan asunnoista ilman parvekkeita, ja voittaneen tarjoajan parvekelasitusten määrä asunnoissa on suurempi kuin valittajalla.

Oikeudenkäyntikuluvaatimus perustuu hankintayksiköiden asiamiehen laskutukseen. Molemmat hankintayksiköistä ovat arvonlisäverovelvollisia ja voivat vähentää veron määrän omassa verotuksessaan.

Kuultavan lausunto

Fira Rakennus Oy on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää valituksen ja velvoittaa valittajan korvaamaan sen arvonlisäverottomat oikeudenkäyntikulut 11.637,50 eurolla viivästyskorkoineen.

Kuultava on esittänyt, että voittaneen tarjoajan tarjous on ollut tarjouspyynnön mukainen ja valittajan tarjous tarjouspyynnön vastainen. Voittaneen tarjoajan tarjous on täyttänyt kaikki hankinta-asiakirjoissa asetetut ja myös kaikki kaava- ja viranomaisvaatimukset.

Hankinnan urakkamuoto on ollut yhteistoiminnallinen KVR-urakka, jossa urakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että toteutuksesta, mutta prosessiin lisätään vahva yhteistyö ja läpinäkyvyys tilaajan ja urakoitsijan kesken jo hankkeen alkuvaiheessa, johon sisältyy usein erillinen kehitysvaihe. Myös nyt kyseessä olevassa kilpailutuksessa tarjoajia on pyydetty toimittamaan luonnossuunnitelmat sekä tavoite- ja kattohintaan perustuvat tarjoukset, minkä jälkeen voittaneen tarjoajan ja tilaajan on ollut tarkoitus kehittää luonnossuunnitelmia yhdessä kehitysvaiheen aikana hankintapäätöksen tekemisen jälkeen. Edellä kuvattu on todettu myös lopullisessa tarjouspyynnössä sekä useissa muissa hankinta-asiakirjoissa.

Yhteistoiminnallista KVR-urakkamuotoa koskevan yleisen käytännön mukaisesti tarjouspyynnössä on pyydetty tarjoajilta luonnossuunnitelmat, muttei pääpiirustuksia tai toteutussuunnitelmia. Luonnossuunnitelmien tarkkuustasoa ei myöskään ole määritelty tarjouspyynnössä. Tarjouspyynnössä pyydetyt luonnossuunnitelmat, tilaohjelma ja ratkaisut ovat luonnoksia, joita kehitetään yhdessä tilaajan kanssa kehitysvaiheessa. Kehitysvaiheen lopuksi muodostuvat pääpiirustukset, joilla haetaan rakennuslupa. KVR-urakkana toteutetussa hankinnassa tarjouspyyntöasiakirjat ovat siten jättäneet tarjoajille osin liikkumavaraa siinä, kuinka yksityiskohtaisia suunnitelmia he esittävät. Kuultava vastaa KVR-urakoitsijana siitä, että luonnossuunnitelman kehittyessä yhteistoiminnallisen KVR-urakan kehitysvaiheessa suunnitelma täyttää sille asetetut vaatimukset.

Kuultava on esittänyt kaikki vaaditut tilat neliömääräisesti luonnossuunnitelmassaan, ja kuultavan tarjouksessa on huomioitu asemakaava-, viranomais- ja tarjouspyyntövaatimusten mukaiset tilat. Valittaja on viitannut valituksessaan tilojen vähimmäisvaatimusten vanhaan kohtaan, jota tilaaja on päivittänyt hankintamenettelyn aikana antamissaan vastauksissa.

Valittajan valituksessaan esittämät laskelmat polkupyöräpaikoista ovat virheelliset, sillä asemakaava velvoittaa toteuttamaan pyöräpaikat todellisten toteutuvien kerrosalaneliömetrien mukaan. Kuultavan luonnossuunnitelmissa on ollut riittävät tilavaraukset asemakaavassa vaadituille pyöräpaikoille. Voittanut tarjoaja on käyttänyt tarjouksessaan sellaista runkolukittavaa pyörätelinettä, jolla päästään huomattavasti valittajan laskelmissaan arvioimaa tehokkaampaan ratkaisuun. Kuultavan tarjouksessa on huomioitu sisälle enemmän pyöräpaikkoja kuin asemakaavassa on vaadittu ja ulkona on puolestaan vähemmän pyöräpaikkoja kuin asemakaavan enimmäisvaatimus sallii. Pääosa paikoista on asemakaavassa vaadituin tavoin runkolukittavia. Toisin kuin valittaja väittää, kuultavan luonnossuunnitelmissa esitetty pyöräkatos on huomioitu lämmitettynä tilana. Tarjouspyynnössä ei ole myöskään vaadittu, että pesupaikat itsessään tulisi esittää luonnossuunnitelmassa. Kuultavan tarjous sisältää joka tapauksessa vaaditut pesupaikat.

Valittajan esittämät laskelmat pihaan huomioiduista leikki- ja oleskeluneliöistä ovat virheelliset. Kuultavan näkemyksen mukaan asemakaavan mukaisia leikki- ja oleskelualueita voidaan osoittaa sen suunnitelmissa yhteispihalta yhteensä tarvittava määrä, kun otetaan huomioon sauna- ja kerho-osaston edusta, A-rapun edusta ja naapurin autopaikkavarauksen viereinen alue. Sen sijaan valittajan suunnitelmissa esitetyt leikki- ja oleskelualueiden sijainnit eivät ole melun vuoksi realistiset.

Kuultava on huomioinut tarjouspyyntöasiakirjojen vaatimusten mukaisen määrän tilavarausta irtaimistovarastoille tarjouksessaan. Yleisen käytännön mukaisesti irtainvarastoja on myös mahdollista sijoittaa asuntoihin.

Kuultava on huomioinut tarjouksessaan parvekelasitukset tarjouspyyntöasiakirjojen mukaisesti. Kuultavan luonnossuunnitelmien julkisivuvisualisoinnit ovat taitelijan näkemys, mutta lasitukset on todellisuudessa huomioitu kuultavan tarjouksessa, ja ne kuuluvat kaikkine tarvittavine rakenteineen kuultavan tarjoamaan hintaan tarjouspyyntöasiakirjojen mukaisesti. Asia on käyty läpi myös 25.11.2025 pidetyissä selonottoneuvotteluissa, joissa kuultava on vahvistanut parvekelasien kuuluvan tarjoukseen ja joissa on todettu parvekkeiden olevan tarjouspyynnön mukaiset. Kuultavan luonnossuunnitelmissa asuntoihin on huomioitu niin kappalemääräisesti kuin parvekeneliöiden määrässä enemmän parvekkeita ja parvekelasitusta kuin valittajan suunnitelmissa. Valittajan luonnossuunnitelmista puuttuvat myös miniparvekkeet, jotka on esitetty alkuperäisen tarjouspyynnön viitesuunnitelmassa. Valittajan luonnossuunnitelmissa ei ole myöskään yhtään asuntopihaa, kun taas kuultavan suunnitelmat sisältävät viidelle asunnolle varatut asuntopihat.

Valittajan väite kuultavan pelastuskaluston reittien puutteellisesta selvittämisestä on perusteeton. Tarjouspyynnössä ei ole vaadittu, että pelastuskaluston reitit olisi tullut esittää luonnossuunnitelmissa. Kuultava on lisäksi keskustellut pelastautumisesta Kymenlaakson pelastuslaitoksen kanssa, ja kuultavan esittämä pelastautumissuunnitelma vastaa Kymenlaakson pelastuslaitoksen suositusta ahtaalle sisäpihalle.

Valittajan väittämät kuultavan tarjouksen ylimääräiset sivut ovat suunnitelmavisualisointeja ja siten tarjouspyyntöasiakirjojen luonnossuunnitelmien selostuksia koskevat sivurajoitukset eivät koske kyseisiä visualisointikuvia. Visualisointikuvat on liitetty julkisivujen ja pohjapiirustusten yhteyteen ainoastaan tarjouksen luettavuuden sujuvoittamiseksi.

Kuultavan tarjoama neliöhinta ei ole muuttunut hankintamenettelyn aikana, vaan hankintayksiköt ovat korjanneet aiemmassa vertailutaulukossa olleen kirjoitusvirheensä.

Valittajan tarjouksessa on huomioitu ainoastaan varaus sprinklaukseen muttei tarjouspyynnössä vaadittua sprinklerijärjestelmää. Valittajan suunnitelmissa jätehuoneiden mitoitus on riittävä tilaajan kiinteistölle, mutta mitoituksessa ei ole otettu huomioon tarjouspyynnön liitteenä olleessa rakennustapaselostuksessa asetettua vaatimusta varautumisesta naapurikiinteistön kanssa yhteiseen jätehuoltoon. Valittajan suunnitelmissa jätehuone on lisäksi sijoitettu talon sisänurkkaan epärealistiseen paikkaan, jossa jäteauto tukkisi sisäpihan kulkua ja rajoittaisi oleskelualueiden käyttöä. Valittajan tarjous on ollut tarjouspyyntöasiakirjojen vastainen myös siten, että valittajan suunnitelmissa on asemakaavan vastaisesti sijoitettu yksi huoneisto maanpäällisessä kerroksessa kadun puolelle. Valittajan tarjous olisi tullut sulkea tarjouskilpailusta.

Vastaselitys

Valittaja on esittänyt, että luonnossuunnitelma on vakiintunut ja yleisesti toimialalla käytetty termi, joka sisältää Arkkitehtisuunnittelun tehtäväluettelon ARK18 mukaisesti tietyt tehtäväkokonaisuudet. Viimeisen vaiheen tuloksena ovat hyväksytty yleissuunnitelma ja pääpiirustukset, joita seuraavat rakennuslupatehtävät. Tarjouspyynnössä ei ole määritelty luonnossuunnittelun olevan sisällöltään yleisestä tehtäväsisällöstä poikkeava.

Valittaja ei esitä, ettei luonnossuunnitelmia voitaisi kehitysvaiheessa asemakaava- ja muiden määräysten tarjoaman liikkumavaran sisällä hankintayksikön toiveiden mukaisesti kehittää. Tarjouspyynnön mukaan asemakaavamääräysten ja muiden vähimmäisvaatimusten täyttyminen on kuitenkin ollut pakollista.

Tarjouspyynnön sisältövaatimuksia ja vertailuperusteita koskevan liitteen vaatimus asemakaavaehdotuksen pohjana oleviin viitesuunnitelmiin perustuvista luonnossuunnitelmista on tarkoittanut vaatimusta asemakaavamääräysten täyttymisestä. Tarjoajien luonnossuunnitelmien on siten tullut pohjautua asemakaavaehdotukseen. Hankintayksiköt ovat lisäksi useaan otteeseen esimerkiksi lisäkirjeissään vaatineet tarjoajia noudattamaan asemakaavaehdotusta tarjouksen eri vaiheissa. Hankintayksiköt ovat esimerkiksi vastauksissaan tarjoajien kysymyksiin 12.9.2025 vaatineet tarjoajia noudattamaan asemakaavaa.

Hankintayksikön vastineessaan viittaama 7.5.2025 lisäkirje ajoittuu tarjouskilpailun aiempaan vaiheeseen, jossa tarjoajat jättivät viitesuunnitelmien kehitysehdotukset ja henkilöreferenssit hankintayksiköiden arvioitaviksi ja rakennustapaseloste oli vain täydentävää materiaalia. Rakennustapaseloste on sen sijaan ollut lopullisen tarjouspyynnön virallinen liiteasiakirja, jonka osalta vastaavaa varaumaa ei ole tehty. Myös kuultava on lausuntonsa perusteella arvioinut rakennustapaselosteen vaatimukset pakollisiksi vaatimuksiksi. Tarjouskilpailuun osallistujat ovat siten ymmärtäneet tarjouspyynnön vähimmäisvaatimuksiin kuuluvan sen, että luonnossuunnitelma täyttää muun ohella asemakaavan ja rakennustapaselostuksen vaatimukset. Voittaneen tarjoajan tarjouksen puutteelliset osat ovat siten koskeneet tarjouspyynnön pakollisia vaatimuksia.

Hankintayksiköt ovat vastineessaan valittajan tekemään hankintaoikaisuvaatimukseen myöntäneet, etteivät voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmat ole sisältäneet kaikkia vaadittuja elementtejä. Hankintayksiköt ovat myös vastineessaan markkinaoikeudelle todenneet, että luonnossuunnitelmien epätarkkuudet on huomioitu suunnitelmien arviointiperusteissa ja pisteytyksessä. Myös voittanut tarjoaja on lausunnossaan myöntänyt, ettei sen tarjouksesta ilmene kaikkia vaadittuja toimintoja. Voittaneen tarjoajan tarjouksen tarjouspyynnön mukaisuus ei ole käynyt ilmi hankintasäännöksissä edellytetyllä tavalla sen lopullisesta tarjouksesta, eikä tarjous ole ylipäänsä sisältänyt riittävästi tiloja tai rakennusosia, jotta tarjouspyyntöasiakirjojen vaatimukset voitaisiin täyttää. Voittanut tarjoaja ei ole lausunnossaan juurikaan perustellut tai esittänyt selvitystä siitä, miksi valituksessa esitetyt yksityiskohtaiset perustelut ja laskelmat voittaneen tarjoajan tarjouksen puutteista eivät pitäisi paikkaansa.

Toisin kuin voittanut tarjoaja on lausunnossaan väittänyt, tarjouspyynnön pyöräpaikkoja koskevien vaatimusten täyttämiseksi ei ole voitu vedota kehitysvaiheen jälkeisiin kerrosalaneliöihin, koska ne eivät ole vielä tiedossa. Laskelmat on perustettava luonnossuunnitelmissa esitettyihin neliötietoihin. Lisäksi voittaneen tarjoajan väite siitä, että pyöräkatos on huomioitu lämmitettynä tilana, on täysin voittaneen tarjoajan väitteen varassa. Myös pesupaikkojen sijoittamista tiloihin on mahdotonta todentaa, koska ne puuttuvat voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmista.

Vaikka katsottaisiin, ettei esimerkiksi asemakaavamääräysten tai rakennustapaselosteen vaatimusten täyttyminen olisi ollut pakollinen vaatimus, vaikuttaa hankintapäätöksen perustelumuistion perusteella siltä, ettei voittaneen tarjoajan tarjouksen puutteita ole tosiasiallisesti huomioitu voittaneen tarjoajan tarjouksen pisteytyksessä.

Vastineessa ja lausunnossa kuvattujen selonottoneuvottelujen valossa vaikuttaa siltä, että voittaneen tarjoajan on annettu jälkikäteen parantaa tai täydentää tarjoustaan. Voittaneen tarjoajan on joka tapauksessa annettu parantaa tarjoustaan parvekelasituksen osalta. Voittaneen tarjoajan lopullisesta tarjouksesta ei ole käynyt ilmi, että parvekelasitus kuuluu tarjoukseen. Lisäksi voittaneen tarjoajan tarjouksen pakolliseen osaan kuuluneet julkisivupiirustukset ja ylimääräiset julkisivuvisualisoinnit osoittavat, ettei kaikkia parvekkeita ole tosiasiallisesti lasitettu. Parvekelasituksen kuuluminen voittaneen tarjoajan tarjoukseen on selvinnyt vasta selonottoneuvotteluissa lopullisen tarjouksen jättämisen jälkeen.

Tarjouspyyntöasiakirjojen mukaan ylimääräisiä sivuja sisältävästä tarjouksesta tulee arvioida vain ilmoitettu sivumäärä ensimmäisestä arvioitavasta sivusta lukien. Enimmäissivumäärää koskevan vaatimuksen ehdottomuutta on korostettu myös hankintayksikön vastauksissa tarjoajien esittämiin kysymyksiin 12.9.2025. Hankintayksiköt eivät ole menetelleet tarjouspyynnön mukaisesti, vaan on sivuuttaneet yksittäisiä sivuja keskeltä voittaneen tarjoajan tarjousta. Voittaneen tarjoajan perustelu ylimääräisten sivujen sisältämistä visualisoinneista on merkityksetön.

Valittajan tarjous ei ole ollut hankintayksiköiden ja voittaneen tarjoajan esittämin tavoin tarjouspyynnön vastainen.

Hankintayksiköt ovat valituksenalaisessa hankintapäätöksessään nimenomaisesti todenneet, että vaatimukset muun ohella senioriasuntojen sprinkleristä täyttyvät valittajan tarjouksessa. Valittajan tarjouksessa on huomioitu sprinklerijärjestelmä rakennustapaselostuksen ja hankintayksikköjen ohjeistuksen mukaisesti. Hankintayksiköiden edustaja on kertonut valittajan edustajalle työpajatyöskentelyn aikana, että tarjoajilta vaaditaan sprinkleriputkitus, järjestelmän vaatima tekninen tila sekä varmuus tarvittavan veden saatavuudesta. Päätelaitteita ei ole tullut huomioida, koska hyvinvointialueen asunnot on tullut huomioida lähtökohtaisesti tavallisiksi vuokra-asunnoiksi, jotka ovat muutettavissa hoiva- ja/tai palveluasunnoiksi.

Valittajan tarjous on täyttänyt tarjouspyynnön vaatimukset jätehuonetilasta. Valittaja on huomioinut, että jätehuonetila on yhteisessä käytössä. Suunnittelun alkuvaiheessa on todettu, ettei naapurikiinteistön asukasmäärä ole tiedossa, joten jäteastiamäärää ei ole voinut laskea sen perusteella. Mitoitusperusteena on sen sijaan käytetty Pukimon korttelin perusasukasmäärää. Pienemmän naapuriyhtiön vaatima lisäkapasiteetti saadaan käyttöön jäteastioiden tyhjennysväliä lisäämällä, mikä on myös palokuorman ja hajuhaitan näkökulmasta hyvä ratkaisu. Lisäksi voittaneen tarjoajan suunnitelmista ilmenee ainoastaan jätehuonetilan koko, eikä laskelmia tilan käyttäjämääristä ole esitetty, joten on epäselvää, onko voittanut tarjoaja sen enempää huomioinut naapurikiinteistön asukasmäärää.

Valittajan tarjouksessa operointitila, lääkehuone, toimisto, jakelukeittiö ja senioriasuntojen kerhotila on huomioitu vuokrattaviksi ensimmäisen kerroksen asuinneliöiksi, jotka voidaan muuttaa palvelutiloiksi ja rakentaa heti KVR-urakassa. Myös vaihtoehtoisia toteutustapoja on esitetty muuntojoustavuutta kuvaavissa versioissa. Asemakaava ei edellytä kyseisiä tiloja, ja hankintayksiköt ovat ilmoittaneet, etteivät ne voi ulosvuokrata tiloja, joten ne eivät ole halunneet toteuttaa kyseisiä tiloja. Siksi tiloja ei ole osoitettu valittajan luonnossuunnitelmissa. Tilat ovat kuitenkin heti toteutettavissa, mikäli hankintayksiköt niin haluavat. Voittanut tarjoaja on tulkinnut vaatimusta samalla tavalla.

Hankintayksiköt eivät ole määritelleet asettamansa ”noin 300 kerrosalaneliömetrin” liiketilavaatimuksen pyöristyssääntöä, mutta ovat ilmoittaneet, etteivät halua toteuttaa vuokrattavaa liiketilaa enempää kuin on pakollista. Siksi valittaja on suunnitellut liiketilaa mahdollisimman vähän niin, että se täyttää asemakaavamääräykset ja pyöristyy noin 300 kerrosalaneliömetriin. Voittanut tarjoaja on tulkinnut vaatimusta samalla tavalla.

Valittajan suunnitelmien jätehuonetilan sijaintia koskeva kritiikki on voittaneen tarjoajan mielipide, joka ei perustu tarjouspyynnön vaatimuksiin. Myöskään voittaneen tarjoajan väite valittajan tarjouksen kaavan vastaisesta asunnosta on virheellinen. Kyseistä asuntoa ei ole sijoitettu kadun tai torin puolelle, vaan sisäpihan puolelle, koska se avautuu sisäpihalle. Asunnon ulko- tai sivuseinä on kadun puolella, mutta seinä ei ole kiinni katualueessa vaan rakennuksen massan sisällä.

Valittajalla olisi selvästi ollut todellinen mahdollisuus voittaa tarjouskilpailu virheettömässä menettelyssä. Mikäli voittaneen tarjoajan tarjous olisi suljettu tarjouskilpailusta, valittaja olisi voittanut tarjouskilpailun. Vaadittu hyvitysmaksun määrä perustuu hankinnan kohteen arvioituun 18,1 miljoonan euron arvoon sekä tarjouskilpailuun osallistumisesta aiheutuneisiin kustannuksiin. Hyvitysmaksun määrässä tulee huomioida vähentävänä seikkana tarjouskilpailusta tarjoajille maksettu 20.000 euron palkkio.

Muut kirjelmät

Hankintayksiköt ovat esittäneet, että valittaja tulee velvoittaa korvaamaan niille hankkeen kolmen kuukauden viivästymisestä johtuvan kustannusarvion nousun, joka on 0,8 prosenttia voittaneen tarjoajan tarjoushinnasta.

Hankintayksiköt ovat lisäksi esittäneet, että tarjouspyyntöasiakirjoja on tullut tulkita kokonaisuutena siten, että luonnossuunnitelmien tarkoituksena on ollut kuvata ratkaisun periaatteet ja toteutuskelpoisuus, muttei esittää kaikkia yksityiskohtia lopullisessa muodossaan. Mahdollisten puutteiden täsmentämiset ja täydentämiset on voitu jättää hankkeen kehitysvaiheeseen. Kehitysvaiheen päättämisen ja toteutusvaiheeseen siirtymisen edellytykseksi on lisäksi ilmoitettu näiden suunnitelmien hyväksyminen.

Tarjouspyyntöaineistossa on kuvattu sekä hankkeen toteutusmuoto että suunnitelmien sisältövaatimukset ja vertailuperusteet siten, että suunnitelmien on tullut perustua asemakaavaehdotuksen perusteena olleisiin yleistasoisiin viitesuunnitelmiin, eikä asemakaavaan. Suunnitelmien laatua on arvioitu tarjouspyynnön vaatimuksiin perustuen kokonaisuutena. Lisäksi asemakaavan mukaisuus arvioidaan tosiasiassa vasta kehitysvaiheen aikana tai sen päättyessä rakentamisluvan myöntämisen yhteydessä rakennusvalvontaviranomaisen toimesta. Tästäkin syystä koko hankkeen vaiheistus kehitys- ja toteutusvaiheisiin liittyy nimenomaan suunnitelmien kehittämiseen sen tasoisiksi, että tilaaja voi ne hyväksyä ja että hankkeelle saadaan rakentamislupa.

Vaikka yhteistoiminnallista KVR-urakkaa ei ole yksiselitteisesti määritetty Rakennustieto Oy:n sopimuslomakkeissa, on kyseisen toteutusmuodon käyttö selkeästi yleistynyt perinteisemmän jäykemmän ja raskaamman
KVR-urakan rinnalla.

Voittaneen tarjoajan tarjous on täyttänyt tarjouspyynnön vaatimukset tarjousten arviointivaiheessa. Valittajan esittämät puutteet koskevat pääosin luonnossuunnitelman tarkkuustasoa ja yksityiskohtia, joiden tarkentaminen on nimenomaisesti tarkoitettu tapahtuvaksi hankkeen myöhemmässä kehitysvaiheessa.

Hankintayksiköt ovat käyneet voittaneen tarjoajan kanssa 25.11.2025 selonottoneuvottelut, joissa on varmistettu tarjouksen sisällön ja tarjoushinnan vastaavuus sekä suunnitelmien toteutuskelpoisuus. Neuvotteluissa ei ole muutettu tarjousten sisältöä tai hintaa eikä annettu minkäänlaista mahdollisuutta tarjouksen parantamiseen. Kyseinen menettely on vakiintuneesti sallittu, eikä se loukkaa tarjoajien tasapuolista kohtelua.

Hankintayksiköt pitävät edelleen voimassa aiemmin esittämänsä näkemyksen siitä, että valittajan tarjouksessa on ollut epäselvyyksiä ja tulkinnanvaraisuuksia. Näillä seikoilla ei kuitenkaan ole ratkaisevaa merkitystä asian lopputuloksen kannalta.

Asiassa ei ole tapahtunut sellaista hankintasäännösten vastaista menettelyä, joka oikeuttaisi hyvitysmaksun määräämisen. Valittajalla ei ole ollut hyvitysmaksun edellyttämää varmaa tai todennäköistä mahdollisuutta voittaa tarjouskilpailua. Valittajan omakaan tarjous ei täytä tarjouspyynnön vaatimuksia. Valittajan vaatiman hyvitysmaksun määrä on ylimitoitettu.

Valittaja on esittänyt, että kustannusarvion nousua koskeva hankintayksiköiden korvausvaatimus on vahingonkorvausvaatimus, jota markkinaoikeus ei ole toimivaltainen tutkimaan. Valittaja on lisäksi kiistänyt hankintayksiköiden oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen perusteiltaan ja paljoksunut sitä määrältään.

Hyvitysmaksu ei ole luonteeltaan yksinomaan tarjouskilpailuun osallistuneelle tarjoajalle aiheutuneen vahingon korvaaminen vaan myös hankintayksikön virheelliseen menettelyyn kohdistuva sanktioluonteinen maksu.

Valittaja on esittänyt pitävänsä erikoisena, että Fira Rakennus Oy:n tarjouksen tarjouspyynnön mukaisuutta on käsitelty edelleen selonottoneuvotteluissa. Yhtiö ei ole lopullisessa tarjouksessaan osoittanut hankintasäännösten mukaisesti, että tarjottu ratkaisu on tarjouspyynnön mukainen selonottoneuvotteluissa läpikäytyjen seikkojen osalta. Fira Rakennus Oy:n on annettu parantaa tarjousta, kun se on annettu lisätä tarjouksesta aiemmin puuttuneita elementtejä.

Hankintayksiköt ovat esittäneet valmistelleensa hankintapäätöksen valmiiksi 24.11.2025, jonka jälkeen päätös on jätetty odottamaan 25.11.2025 pidettyä selonottoneuvottelua. Päätös on allekirjoitettu selonottoneuvottelun jälkeen 26.11.2025 ja annettu tiedoksi asianosaisille 28.11.2025.

Markkinaoikeuden ratkaisu

Hankintayksiköiden vahingonkorvausvaatimuksen tutkiminen

Hankintayksiköt ovat muun ohella vaatineet, että markkinaoikeus velvoittaa valittajan korvaamaan niille hankinnan viivästymisestä johtuvan kustannusarvion nousun 105.362 euroa.

Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (hankintalaki) 169 §:n 3 momentin mukaan vahingonkorvausasioissa toimivaltainen tuomioistuin on oikeudenkäymiskaaren 10 luvussa tarkoitettu käräjäoikeus. Hankintayksiköiden vahingonkorvausvaatimus on näin ollen jätettävä tutkimatta markkinaoikeuden toimivaltaan kuulumattomana.

Pääasiaratkaisun perustelut

Asian arvioinnin lähtökohdat ja oikeusohjeet

Asiassa on valittajan esittämän johdosta arvioitava, ovatko hankintayksiköt menetelleet hankintasäännösten vastaisesti, kun ne eivät ole sulkeneet voittaneen tarjoajan tarjousta tarjouskilpailusta. Tähän liittyen on arvioitava, onko voittaneen tarjoajan tarjous ollut valittajan esittämin tavoin tarjouspyynnön vastainen, ja tarvittaessa myös, onko valittajan tarjous ollut hankintayksikön ja kuultavan esittämin tavoin tarjouspyynnön vastainen. Asiassa on lisäksi arvioitava, ovatko hankintayksiköt antaneet voittaneelle tarjoajalla hankintasäännösten vastaisella tavalla mahdollisuuden parantaa tarjoustaan.

Hankintalain 3 §:n 1 momentin mukaan hankintayksikön on kohdeltava hankintamenettelyn osallistujia ja muita toimittajia tasapuolisesti ja syrjimättömästi sekä toimittava avoimesti ja suhteellisuuden vaatimukset huomioon ottaen.

Hankintalain 74 §:n 1 momentin mukaan tarjoajan tulee tarjouksessaan osoittaa tarjoamansa tavaran, palvelun tai rakennusurakan olevan tarjouspyynnössä ja muissa hankinta-asiakirjoissa esitettyjen vaatimusten mukainen. Hankintayksikön on suljettava tarjouspyyntöä tai tarjousmenettelyn ehtoja vastaamattomat tarjoukset tarjouskilpailusta.

Hankintalain 74 §:n 1 momentin esitöiden (HE 108/2016 vp s. 172) mukaan tarjousten hankinta-asiakirjojen mukaisuus on varmistanut osaltaan myös keskenään vertailukelpoisten tarjousten saamisen ja tarjousvertailun tasapuolisuuden. Lainkohdan nojalla hankintayksikön tulee lähtökohtaisesti hylätä sellaiset tarjoukset, jotka eivät vastaa hankinta-asiakirjoissa esitettyjä vaatimuksia.

Hankintalain 74 §:n 2 momentin mukaan, jos tarjouksessa tai osallistumishakemuksessa olevat tiedot tai asiakirjat ovat puutteellisia tai virheellisiä taikka jotkut asiakirjat tai tiedot puuttuvat, hankintayksikkö voi pyytää tarjoajaa tai ehdokasta toimittamaan, lisäämään, selventämään tai täydentämään tietoja tai asiakirjoja hankintayksikön asettamassa määräajassa. Edellytyksenä on, että menettelyssä noudatetaan lain 3 §:ssä säädettyjä periaatteita.

Hankintalain 74 §:n 2 momentin esitöiden (HE 108/2016 vp s. 173 ja 174) mukaan vaikka lähtökohtana hankintamenettelyissä on 1 momentin mukaisesti osallistumishakemusten ja tarjousten lopullisuus, tarjousmenettelyn joustavuuden ja sujuvuuden kannalta on tarkoituksenmukaista mahdollistaa ehdokkaiden ja tarjoajien antamissa asiakirjoissa olevien epäolennaisten puutteiden, ristiriitojen ja virheiden korjaaminen. Säännös mahdollistaa myös sen, ettei hankintayksiköllä ole velvollisuutta hylätä tarjouksia kokonaisuuden kannalta vähämerkityksellisten virheiden tai puutteiden takia. Hankintayksikön ei kuitenkaan tule sallia osallistumishakemusten taikka tarjousten olennaista muuttamista. Sallittua ei ole pyytää täsmennyksiä, korjauksia ja täydennyksiä siten, että menettelyllä on olennainen vaikutus ehdokkaan tai tarjoajan asemaan. Hankintayksiköllä on harkintavaltaa siitä pyytääkö se ehdokkaita tai tarjoajia täsmentämään tai täydentämään asiakirjoja. Hankintayksiköllä ei sitä vastoin ole velvollisuutta antaa ehdokkaille tai tarjoajille oikeutta täsmentää tai täydentää tarjouksia tai osallistumishakemuksia.

Hankinta-asiakirjat

Hankintailmoituksen 2.1 kohdan ”Menettely” mukaan hankintayksiköt ovat pyytäneet tarjouksia Kouvolan Pukimon kortteliin rakennettavan asuinkiinteistön suunnittelusta ja toteutuksesta sekä korttelissa olevan kiinteistön purkamisesta. Kohdassa on lisäksi todettu, että hanke toteutetaan yhteistoiminnallisena KVR-urakkana (kokonaisvastuu-urakka), jossa tilaaja pyytää luonnossuunnitelmat ja tavoite- ja kattohintaan perustuvat tarjoukset, joita kehitetään hankintapäätöksen jälkeisessä kehitysvaiheessa yhdessä tilaajan ja tarjoajan kesken. Kohdassa on lisäksi todettu menettelyn tyyppinä olevan tarjousperusteinen neuvottelumenettely.

Saataville asetetusta alustavasta tarjouspyynnöstä 19.3.2025 ilmenee, että neuvottelumenettelynä toteutettuun hankintaan on sisältynyt alustava ja lopullinen tarjousvaihe, joista viimeksi mainitun aikana hankintayksiköt ovat järjestäneet kunkin tarjoajan kanssa neuvotteluita. Neuvottelujen jälkeisen lopullisen tarjouspyynnön perusteella on tullut jättää lopulliset tarjoukset, joiden on tullut sekä alustavan että lopullisen tarjouspyynnön mukaan sisältää luonnossuunnitelmat, tuotantosuunnitelma sekä tavoitehinta, joiden sisältöön liittyvät vaatimukset on esitetty alustavan ja lopullisen tarjouspyynnön liitteessä 3. Sekä alustavan että lopullisen tarjouspyynnön arviointia ja pisteytystä koskevan kohdan mukaan tarjoajien lopullisten tarjousten yhteydessä toimittamat luonnossuunnitelmat pisteytetään kunkin vertailuperusteen osalta erikseen nollasta sataan viiden pisteen tarkkuudella, ja kunkin vertailuperusteen pisteet kerrotaan sen painoarvoa osoittavalla prosenttiluvulla sekä lasketaan yhteen kahden desimaalin tarkkuudella. Sekä alustavan että lopullisen tarjouspyynnön mukaan tilaajalla on oikeus hylätä tarjous hankintalain säännöksissä ja oikeuskäytännössä hyväksytyillä perusteilla.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hankintamenettelyn aikana hankintayksiköt ovat toimittaneet tarjoajille useita lisäkirjeitä sekä vastauksia tarjoajien hankintamenettelyn aikana esittämiin kysymyksiin. Lisäkirjeessä 7.5.2025 on muun ohella todettu, että tilaaja liittää tarjouspyyntöaineistoon kohteen alustavan rakennustapaselostuksen, joka on kyseisessä vaiheessa vain täydentävää materiaalia, eikä rakennustapaselostusta ole tarve kehittää osana alustavia tarjouksia (viitesuunnitelmien kehitysehdotukset). Rakennustapaselostuksessa esitetyt runko- ja ilmanvaihtoratkaisut ovat kuitenkin olleet kyseisessä vaiheessa sitovia. Lisäkirjeen 7.5.2025 liitteinä on ollut myös kaksi lausuntoa keskustakorttelin asemakaavan muutokseen. Lisäkirjeessä 27.6.2025 on todettu tilaajan tarkentavan, että tarjousvaiheessa noudatetaan kaavan mukaista jakaumaa asuin- ja muiden neliöiden osalta.

Lopullinen tarjouspyyntö on päivätty 29.8.2025. Lopullisen tarjouspyynnön yhteydessä on tarjoajille toimitettu saate, jossa on todettu, että tilaaja täsmentää alustavan tarjouspyyntöaineiston lopulliseksi tarjouspyynnöksi. Lopullisen tarjouspyynnön saatteessa on käyty yhteenvedonomaisesti läpi alustavaan tarjouspyyntöön tehtyjä muutoksia. Saatteen kohdassa ”Asuntojakauma ja tilojen vähimmäisvaatimukset” on muun ohella todettu tilaajan tarkentavan, että ”tarjousvaiheessa noudatetaan kaavan mukaista jakaumaa asuin- ja muiden neliöiden osalta” ja että ”autopaikkojen määrä lasketaan asumiseen tai palveluihin tarkoitettujen neliöiden mukaan”. Saatteen kohdassa ”Tilaajan täsmennykset perustuen lisäkysymyksiin” on todettu muun ohella, että ”Kymen tuen kiinteistön 1. kerrokseen voi suunnitella myös asuntoja huomioiden Kymen Tuen vaatimukset ja tarjouspyynnön muut ehdot”, ”parvekkeet tulee lasittaa”, ”kaluston laatutasoa on kuvattu hankinta-asiakirjoissa” ja että ”tarjoajan suunnitelmien tulee täyttää pelastussuunnitelman vaatimukset kaavamääräysten mukaisesti”.

Lopullisen tarjouspyynnön saatteessa on listattu sen liitteet seuraavasti: lopullinen tarjouspyyntö, hankintaprosessin yhteenveto, tarjousten sisältövaatimukset ja vertailuperusteet, tavoitehinta, KVR-sopimusluonnos, KVR-esisopimusluonnos, kaupallinen malli, urakkaohjelman luonnos ja meluselvitys.

Lopullisen tarjouspyynnön kohdasta 2 ”Hankkeen alustava aikataulu” käy ilmi, että hankintavaiheen jälkeen alkaa kehitysvaihe ja että kehitysvaiheessa on tarkoitus kehittää tarjouskilpailulla kilpailutettavan urakoitsijan suunnitelmat toteutusvalmiiksi. Lopullisen tarjouspyynnön kohdasta 6 ”Hankkeen toteutusmalli” ilmenee, että yhteistoiminnallinen KVR on integroitu toteutusmalli, jossa yhteistoiminta varmistetaan yhteisellä kehitysvaiheella ja kaupallisella mallilla. Tilaaja maksaa urakoitsijalle tavoitehinnan kaupallisen mallin periaatteiden mukaisesti, minkä lisäksi tilaaja ja urakoitsija jakavat hankkeessa tavoitehinnan alituksen ja ylityksen yhdessä kaupallisen mallin mukaisesti. Hankkeen toteutusvaihe muodostuu rakentamisesta ja käyttöönotosta sekä viiden vuoden jälkivastuuajasta. Toteutusvaiheessa urakoitsija muun ohella laatii rakennuslupahakemusta palvelevan suunnitteluaineiston. Lopullisen tarjouspyynnön kohdasta 18.6 ”Arviointikohdat” ilmenee, että lopullisia tarjouksia on vertailtu luonnossuunnitelmien, tuotantosuunnitelman ja tavoitehinnan perusteella.

Lopullisen tarjouspyynnön liitteen 2 ”Hankintaprosessin yhteenveto” on listattu yhtäältä tarjouspyyntöaineisto sekä toisaalta sopimusaineisto sekä hankkeen tekniset asiakirjat. Tarjouspyyntöaineistoon on sisältynyt lopullinen tarjouspyyntö, hankintaprosessin yhteenveto, tarjousten sisältövaatimuksia ja vertailuperusteita koskeva asiakirja, soveltuvuus- ja vähimmäisvaatimukset, projektitiimi ja henkilöreferenssit, viitesuunnitelmien kehitysehdotukset, kommenttilomake sekä tavoitehinta. Sopimusaineistoon ovat sisältyneet luonnokset KVR-urakkasopimuksesta, KVR-esisopimuksesta ja kaupallisista ehdoista. Hankkeen teknisinä asiakirjoina on mainittu muun ohella viitesuunnitelma-aineisto, rakennustapaseloste, kaavamuutoksen aineisto sekä pohjatutkimus.

Lopullisen tarjouspyynnön liitteen 3 ”Tarjousten sisältövaatimukset ja vertailuperusteet 29.8.2025” kohdassa ”Yleistä” on muun ohella todettu, että tarjouksen eri osien tulee täyttää niille esitetyt sisältövaatimukset ja että tarjousten eri osia arvioidaan kunkin osan vertailuperustein. Saman liitteen kohdassa ”Tarjousten sisältöä koskevat rajoitukset” on muun ohella todettu, että kunkin tarjouksen sivumäärä tulee rajoittaa kyseessä olevan tarjouskomponentin sisältövaatimuksessa ja/tai tarjouslomakkeessa määritettyyn sivumäärään, että sivujen lukumäärään ei lasketa kansisivua ja että mikäli dokumentin pituus ylittää sille asetetun enimmäispituuden, siitä arvioidaan vain ilmoitettu sivumäärä ensimmäisestä aloittavasta sivusta lukien.

Saman liitteen kohdassa ”Tarjousten vertailuperusteet” on ollut taulukko, josta on käynyt ilmi, että toimittajien osallistumishakemuksia on arvioitu soveltuvuuden vähimmäisvaatimusten ja pisteytettävien vaatimusten perusteella, alustavia tarjouksia on arvioitu projektitiimin, henkilöreferenssien ja viitesuunnitelmien kehitysehdotusten perusteella siten, että kahden viimeksi mainitun osalta on ilmoitettu painoarvot, ja lopullisia tarjouksia on arvioitu luonnossuunnitelmien, tuotantosuunnitelman ja tavoitehinnan perusteella siten, että kaikille näille on ilmoitettu painoarvot.

Saman kohdan alakohdassa 4. ”Luonnossuunnitelmat” on esitetty sisältövaatimuksina, että tarjoajan tulee esittää asemakaavaehdotuksen pohjana oleviin viitesuunnitelmiin perustuvat luonnossuunnitelmat, joiden tiedot tulee esittää seuraavassa järjestyksessä: asemapiirustus mittakaavassa 1:500, julkisivut, pohjapiirustukset, alustava tilaohjelma, alustava rakennustapaselostus, järjestelmäkuvaukset sekä muuntojoustavuus ja asuntojakautuma. Asemapiirustus, julkisivut ja pohjapiirustukset on tullut toimittaa A3-kokoisina vaakasuuntaisina pdf-tiedostoina ja muut selostukset enintään 5 kappaleena A4-kokoisia sivuja. Alakohdassa on vertailuperusteina todettu, että vertailussa arvioidaan luonnossuunnitelmien arkkitehtoniset ja toiminnalliset ratkaisut ja niiden laatu sekä rakenteelliset ja talotekniset ratkaisut, niiden toimivuus ja hoivan tilojen muuntojoustavuus sekä asuinpinta-alan tehokkuus. Alakohdasta käy edelleen ilmi viimeksi mainittujen vertailuperusteiden osalta, että vertailupisteet on jaettu neljään osa-alueeseen (välttävä, tyydyttävä, hyvä ja erinomainen), joista jokaiseen on vaikuttanut muun ohella se, miten laajasti esitetty ratkaisu täyttää tarjouspyynnön vaatimukset (vain joiltakin osin, osittain, pääosin ja täysin tarjouspyynnön vaatimukset täyttävä ratkaisu).

Lopullisen tarjouspyynnön liitteen 9.1 ”KVR-esisopimus (luonnos)” kohdassa 15 ”Suunnitelma-aineisto ja sen käsittely” on todettu, että urakoitsijan on liitettävä annettavaan aineistoon kehitysvaiheen lopussa muun ohella urakkaohjelma, rakennussuunnitelmat, rakennesuunnitelmat, rakennusselostus, varastointijärjestelmä sekä ulkoalueiden suunnitelma. Kohdan mukaan varsinainen KVR-urakkasopimus solmitaan, kun tilaaja on hyväksynyt urakoitsijan suunnitelma-aineiston.

Hankkeen teknisiin asiakirjoihin edellä mainitun hankintaprosessin yhteenvedon mukaan sisältyneen rakennustapaselostuksen kohdassa 113 ”Tilavarusteet” on muun ohella todettu, että ”maantasakerroksen yleisiin tiloihin tulee tehdä pesupiste(et), jotka palvelevat pyörätuolien ja lastenvaunujen pesussa”. Rakennustapaselostuksen kohdassa 114 ”Alueen varusteet” on muun ohella todettu: ”ulkoiluvälinevarastot ja ulko-oleskelualueet kaavan vaatimassa laajuudessa”. Rakennustapaselostuksen kohdassa ”Muuta” on muun ohella todettu, että ulko-oleskelun, autopaikoituksen, polkupyörien, väestönsuojan, sosiaalitilojen, jätehuollon ja kaavassa mainittujen muiden toimintojen vaatimat tilat tulee esittää laskelmina laskentaperusteineen.

Valittaja on toimittanut valituksensa liitteenä Kouvolan kaupungin asemakaavan nro 01/031 muutosasiakirjan (päivämäärällä 17.10.2024, täydennetty 20.1.2025), jonka kohdassa ”Pysäköintipaikkamääräykset” on asetettu vaatimuksia polkupyörien pysäköintipaikkojen määristä suhteessa asuntojen, liiketilojen ja toimistojen kokoon, yhteyksistä pysäköintipaikkoihin sekä paikkojen runkolukituksista ja paikkojen osoittamisesta lämpimään tilaan. Asiakirjan kohdasta ”Leikki- ja oleskelualueet” ilmenee lisäksi, että asumiseen käytettävillä korttelialueilla leikki- ja ulko-oleskelualuetta on rakennettava vähintään 10 neliömetriä jokaista sataa asuntokerrosalaneliömetriä kohti. Hankintayksiköt ovat toimittaneet saman asiakirjan myös osana hankintaan tai markkinaoikeuden asiaan liittyvistä asiakirjoista markkinaoikeudelle.

Hankintapäätöksen liitteenä olleesta luonnossuunnitelmien ja tuotantosuunnitelman arvioinnin perustelumuistiosta käy ilmi, että voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelma on arvioitu luokkaan ”Hyvä, 65 pistettä”. Muistion mukaan ”ratkaisu täyttää pääosin tarjouspyynnön vaatimukset ja ylittää vaaditun asuinpinta-alan” ja ”osasta parvekkeita puuttuu lasitus”.

Asian arviointi

Valittaja on esittänyt, että voittaneen tarjoajan lopullinen tarjous on ollut useilla tavoilla tarjouspyyntöasiakirjojen vastainen. Valittajan mukaan voittaneen tarjoajan tarjousaineisto ei ole sisältänyt hankintayksikön laatimassa rakennustapaselosteessa edellytettyjä laskelmia autopaikoista tai huomioiduista autopaikkavaatimusten kevennyksistä, leikki- ja oleskelualueista tai irtaimistovarastojen tilatarpeesta, eikä voittaneen tarjoajan suunnitelmissa ole esitetty rakennustapaselosteessa niin ikään edellytettyjä yksittäisten irtaimistovarastojen sijaintia tai kokoa tai käytävien edellyttämää tilatarvetta. Voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmat eivät ole sisältäneet tarjouspyynnön liitteenä olleessa rakennustapaselostuksessa edellytettyä pesupistettä tai ainakaan niitä ei ole suunnitelmissa kuvattu. Voittanut tarjoaja ei ole valittajan mukaan myöskään esittänyt luonnossuunnitelmissaan pelastuskaluston reittejä asianmukaisesti, eikä voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmissa ei ole varattu riittävää tilaa pelastuskalustolle.

Valittaja on lisäksi esittänyt, että tammikuussa 2025 muutetussa alueen asemakaavassa on asetettu edellytyksiä polkupyöräpaikoille sekä leikki- ja oleskelualueille, joita voittaneen tarjoajan lopullinen tarjous ei ole täyttänyt. Valittajan mukaan voittaneen tarjoajan suunnitelmista on puuttunut asemakaavan vaatimusten, runkolukitusten ja seinäkiinnitysten edellytysten ja voittaneen tarjoajan suunnitelmien perusteella valittajan laskema riittävä määrä polkupyörien pysäköintipaikkoja. Polkupyöräpaikoille ei myöskään ole ollut riittävästi tilaa, eikä voittaneen tarjoajan lopullinen tarjous ole täyttänyt asemakaavan vaatimusta lämpimään tilaan sijoitettavista polkupyöräpaikoista. Valittajan mukaan voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmat eivät ole sisältäneet riittävästi tarjouspyyntöasiakirjoissa ja asemakaavassa vaadittuja leikki- ja oleskelutiloja. Valittaja on esittänyt, että tarjouspyynnön mukaan asemakaavamääräysten ja muiden vähimmäisvaatimusten täyttyminen on ollut pakollista ja tarjouspyynnön sisältövaatimuksia ja vertailuperusteita koskevan liitteen vaatimus asemakaavaehdotuksen pohjana oleviin viitesuunnitelmiin perustuvista luonnossuunnitelmista on tarkoittanut vaatimusta asemakaavamääräysten täyttymisestä. Hankintayksiköt ovat lisäksi useaan otteeseen esimerkiksi lisäkirjeissään vaatineet tarjoajia noudattamaan asemakaavaehdotusta tarjouksen eri vaiheissa.

Valittaja on edelleen esittänyt, että voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmat eivät ole sisältäneet riittävästi tilaa irtaimistovarastolle, kun otetaan huomioon asemakaavojen tulkinnassa yleisesti ja vakiintuneesti huomioidut Rakennustarkastusyhdistys RTY ry:n ylläpitämät Rakentamisen yhteiset Topten -käytännöt.

Valittaja on vielä esittänyt, että voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmien mukaan osa asuntoparvekkeista luoteisjulkisivulla on ollut lasittamattomia, mikä ei ole vastannut lopullisen tarjouspyynnön saatteen vaatimusta parvekkeiden lasittamisesta. Voittaneen tarjoajan toimittamien havainnollistavien kuvien perusteella osaan parvekkeista ei ole ylipäänsä mahdollista asentaa lasitusta ilman, että kyseisille parvekkeille tehdään myös rakenteellisia muutoksia. Valittajan mukaan voittanut tarjoaja on myös toimittanut lopullisessa tarjouksessaan tarjouspyyntövaatimuksiin nähden ylimääräisiä sivuja, joten voittaneen tarjoajan lopullisen tarjouksen kolme viimeistä sivua olisi tullut jättää huomiotta.

Hankintayksiköt ja kuultava ovat esittäneet, että voittaneen tarjoajan lopullinen tarjous ei ole ollut valittajan esittämin tavoin tarjouspyyntöasiakirjojen vastainen. Hankintayksiköiden ja kuultavan mukaan tarjoajien lopullisissa tarjouksissa toimittamia suunnitelmia on tarjouspyynnön mukaan ollut tarkoitus kehittää edelleen valitun tarjoajan kanssa erillisessä KVR-esisopimuksella toteutettavassa kehitysvaiheessa, joten luonnossuunnitelmien ei siten ole tullut olla täydellisiä. Hankintayksiköt ja kuultava ovat esittäneet, että valittajan lopullinen tarjous on ollut usealla tavalla tarjouspyynnön vastainen ainakin, mikäli tarjouspyyntöasiakirjoja tulkitaan kuten valittaja on tehnyt.

Markkinaoikeus toteaa, että tarjoaja kantaa vastuun siitä, että sen tarjous on tarjouspyynnön sisällöltään selvinä pidettävien vaatimusten mukainen. Sisällöltään tarjouspyyntöä vastaamattoman tarjouksen sulkeminen tarjouskilpailusta ei ole ainoastaan hankintayksikön oikeus, vaan hankintayksikkö on tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun turvaamiseksi velvollinen sulkemaan tarjouspyyntöä vastaamattoman tarjouksen tarjouskilpailusta silloin, kun tarjouksen puutteellisuus tai tarjouspyynnön vastaisuus vaarantaa tarjoajien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun tarjousvertailussa.

Markkinaoikeus toteaa lisäksi, että tarjouksen tarjouspyynnön mukaisuuden arvioinnissa olennaisessa asemassa on se, millaisia vaatimuksia tarjotusta työstä tai palvelusta taikka tarjousaineiston sisältämistä selvityksistä on asetettu ja miten vaatimukset on tarjouspyyntöasiakirjoissa muotoiltu. Mikäli hankintayksikkö haluaa, että jotkin tarjouspyyntöasiakirjojen ulkopuolisissa asiakirjoissa asetetut vaatimukset täyttyvät, on näihin asiakirjoihin viitattava selvästi siten, että tarjoajat ymmärtävät yhdenmukaisesti vaatimusten sisällön ja sen, mistä vaatimukset löytyvät. Markkinaoikeus toteaa edelleen, että hankinta-asiakirjoissa asetettujen selvitysten toimittamista ja tietojen antamista koskevien vaatimusten täyttymisessä on otettava huomioon myös hankintamenettelyn luonne ja mahdolliset sopimuskautta koskevat hankinta-asiakirjojen ehdot. Lähes kaikki valittajan väitteet voittaneen tarjoajan lopullisen tarjouksen tarjouspyynnön vastaisuudesta ovat perustuneet siihen, että voittaneen tarjoajan lopulliseen tarjoukseen sisältynyt luonnossuunnitelma ei ole sisältänyt joko hankintayksikön laatimassa rakennustapaselostuksessa tai muutetussa asemakaavassa asetettuja vaatimuksia tai näiden perusteella valittajan laskemia mitoituksia. Valittajan mukaan tarjouspyyntöasiakirjojen viittaukset rakennustapaselostukseen tai asemakaavaan ovat tuoneet niiden sisältämät vaatimukset osaksi tarjouspyyntöasiakirjojen pakollisia vaatimuksia.

Markkinaoikeus katsoo, että lopullisten tarjouspyyntöasiakirjojen vaatimukset, kuvaukset, ehdot ja viittaukset eivät kuitenkaan tue valittajan edellä esitettyjä väitteitä. Lopullisessa tarjouspyynnössä tai sen liitteinä olleissa asiakirjoissa ei ole asetettu hankintayksikön laatimaa rakennustapaselostusta tai alueen muutettua asemakaavaa tarjouspyyntöasiakirjojen asemaan. Lopullisen tarjouspyynnön liitteinä ei ole mainittu kyseistä rakennustapaselostusta tai asemakaavaa. Hankintayksikön 7.5.2026 laatiman lisäkirjeen mukaan rakennustapaselostus on ainakin tuossa hankintamenettelyn vaiheessa ollut lisäksi vain täydentävää materiaalia. Edelleen lopullisen tarjouspyynnön liitteenä 2 olleessa hankintaprosessin yhteenvedossa rakennustapaseloste ja kaavamuutosten aineisto on mainittu ”hankkeen teknisinä asiakirjoina” erillään tarjouspyyntöaineistosta, johon on sen sijaan nimenomaisesti kuulunut tarjouspyynnön liitteenä 3 ollut asiakirja ”Tarjousten sisältövaatimukset ja vertailuperusteet”. Viimeksi mainitussa liitteessä on sinänsä todettu, että tarjouksen eri osien on tullut täyttää niille esitetyt sisältövaatimukset ja että tarjoajan on tullut esittää asemakaavaehdotuksen pohjana oleviin viitesuunnitelmiin perustuvat luonnossuunnitelmat. Viitesuunnitelmiin voidaan katsoa liittyneen hankintaprosessin yhteenvedossa hankkeen teknisinä asiakirjoina viitesuunnitelma-aineiston ohella mainitut hankintayksikön laatima rakennustapaseloste sekä alueen asemakaavan muutosasiakirjat. Liitteestä ei kuitenkaan ole pääteltävissä, että rakennustapaseloste taikka asemakaava tai siihen tehdyt muutokset muodostaisivat ehdottomat rajat tai vaatimukset luonnossuunnitelmien sisällölle. Tätä tukee osaltaan myös se, että samassa liitteessä on vertailtavina seikkoina tuotu esiin nimenomaisesti se, missä määrin tarjoajan ratkaisu täyttää ”tarjouspyynnön vaatimukset”. Luonnossuunnitelmien ei siten ole tullut täyttää tarjousvertailuun päästäkseen kaikkia yleisellä tasolla vaatimuksiksi esitettyjä tarjouspyyntöasiakirjojen kohtia.

Edellä todettua tukee myös se, että hankinta-asiakirjoissa on johdonmukaisesti koko hankintamenettelyn ajan todettu, että nyt esillä oleva hankinta on toteutettu niin sanottuna yhteistoiminnallisena KVR-urakkana, jonka sisältö ja vaiheet on kuvattu yksityiskohtaisesti hankinta-asiakirjoissa. Urakka on sisältänyt neuvottelumenettelynä toteutetun tarjouskilpailun, mutta tarjouskilpailun ja neuvottelujen jälkeen urakan vaiheet ovat jatkuneet hankinta-asiakirjoissa kuvatulla tavalla siten, että lopullisissa tarjouksissa annettuja luonnossuunnitelmia kehitetään hankintapäätöksen tekemisen jälkeen kehitysvaiheessa yhdessä tilaajan ja valitun tarjoajan kesken. Lisäksi lopullisten tarjousten vertailuun on vaikuttanut luonnossuunnitelmien ja tuotantosuunnitelman ohella tarjoajan antama tavoitehinta, joka on saattanut hankinta-asiakirjojen mukaan hankkeen aikana alittua tai ylittyä. Näitä neuvottelumenettelyn päättymisen jälkeisiä sopimuskauden kehitys- ja muutosmahdollisuuksia on selostettu etukäteen hankinta-asiakirjoissa. Kun hankkeen yksityiskohdat ovat siten voineet kehittyä tai muuttua sopimuskauden aikana, on hankinta-asiakirjoissa ilmoitetuilla tiedoilla katsottava olleen vaikutusta lopullisten tarjousten ohella myös näihin sopimuskauden tapahtumiin ja palvelleen niitä. Lopulliseen tarjouspyyntöaineistoon sisältyneessä KVR-urakkasopimusluonnoksessa on myös nimenomaisesti todettu, että urakoitsijan on liitettävä vasta kehitysvaiheen lopussa suunnitelma-aineistoon muun ohella urakkaohjelma, rakennussuunnitelmat, rakennesuunnitelmat, rakennusselostus sekä ulkoalueiden suunnitelma ja että varsinainen KVR-urakkasopimus solmitaan, kun tilaaja on hyväksynyt urakoitsijan suunnitelma-aineiston.

Markkinaoikeus toteaa, että asemakaavan vaatimusten ei voida katsoa muodostuneen tarjouspyyntöasiakirjoissa asetetuiksi ehdottomiksi luonnossuunnitelmia koskeviksi vaatimuksiksi myöskään sen vuoksi, että lopullisen tarjouspyynnön saatteessa on todettu tilaajan tarkentavan tarjousvaiheessa noudatettavan kaavan mukaista jakaumaa asuin- ja muiden neliöiden osalta tai että saatteen mukaan autopaikkojen määrä lasketaan asumiseen tai palveluihin tarkoitettujen neliöiden mukaan. Näissä maininnoissa on ollut kyse tiettyjen asemakaavan elementtien sisällön vahvistamisesta lopullisten tarjoustietojen pohjaksi. Myöskään hankintamenettelyn aikana eri lisäkirjelmissä olleet viittaukset asemakaavaan eivät ole tehneet asemakaavaa tai sen muutosta osaksi lopullisten tarjouspyyntöasiakirjojen ehdottomia vaatimuksia.

Tarjouspyyntöaineistot eivät myöskään ole itse sisältäneet hankintayksikön laatimaa rakennustapaselostusta tai muutettua asemakaavaa vastaavia nimenomaisia vaatimuksia.

Koska asemakaavan vaatimusten ei voida katsoa muodostuneen osaksi tarjouspyyntöasiakirjojen pakollisia vaatimuksia lopullisille tarjouksille tai niiden sisältämille luonnossuunnitelmille, ei tällaisina vaatimuksina voida myöskään pitää valittajan viittaamia Rakennustarkastusyhdistys RTY ry:n ylläpitämiä Rakentamisen yhteisiä Topten -käytäntöjä.

Voittanut tarjoaja on toimittanut lopullisen tarjouksensa yhteydessä asemapiirustuksen, julkisivupiirustuksia, tietokoneohjelmalla laadittuja havainnekuvia tarjottujen rakennusten julkisivuista ja sisätiloista, pohjapiirustuksia, alustavan tilaohjelman, alustavan rakennustapaselostuksen sekä järjestelmäkuvaukset. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella voittaneen tarjoajan lopullinen tarjousaineisto ei ole sisältänyt nimenomaisia laskelmia autopaikoista, leikki- ja oleskelualueista, irtaimistovarastojen tilatarpeesta taikka tietoja irtaimistovarastojen sijainnista tai koosta taikka pesupisteistä. Voittaneen tarjoajan lopulliseen tarjousaineistoon sisältyneestä asemapiirustuksesta on käynyt ilmi ajoneuvojen pysäköintipakojen määriä ja sijaintitietoja, polkupyöräpysäköintipaikkojen määrä- ja sijaintitietoja, kuvaus oleskelutiloista sekä maininta ambulanssireitistä. Voittaneen tarjoajan lopulliseen tarjoukseen sisältyneiden alustavan tilaohjelman, alustavan rakennustapaselostuksen ja järjestelmäkuvauksien pituus on ollut yhteensä viisi A4-sivua. Lisäksi lopulliseen tarjoukseen on sisältynyt kolme A4-sivua havainnekuvia julkisivusta sekä yhden A4-sivun pituinen havainnekuva asunnon sisältä. Muut asiakirjat ovat koostuneet asemapiirustuksesta, julkisivukuvista sekä pohjapiirustuksista.

Koska valittajan viittaamien hankintayksikön laatiman rakennustapaselosteen tai asemakaavamuutoksen vaatimukset eivät ole muodostuneet osaksi tarjouspyyntöasiakirjojen ehdottomia luonnossuunnitelmaa koskeneita vaatimuksia, markkinaoikeus katsoo, ettei voittaneen tarjoajan lopulliseen tarjoukseen sisältynyttä luonnossuunnitelmaa voida pitää tarjouspyynnön vastaisena valittajan viittaamien hankintayksikön laatiman rakennustapaselostuksen tai muutetun asemakaavan vaatimusten osalta.

Valittajan voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelman pelastuskalustosta ja sen reiteistä esittämän osalta markkinaoikeus toteaa, että lopullisen tarjouspyynnön saatteen täsmennyksissä on sinänsä ollut nimenomainen maininta siitä, että tarjoajan suunnitelmien tulee täyttää pelastussuunnitelman vaatimukset kaavamääräysten mukaisesti. Saatteessa ei ole kuitenkaan nimenomaisesti todettu, että suunnitelmilla on tarkoitettu tässä yhteydessä lopullisten tarjousten yhteydessä toimitettuja luonnossuunnitelmia tai että kyseinen täsmennys olisi muodostunut ehdottomaksi luonnossuunnitelman sisältöä koskevaksi vaatimukseksi ohittaen edellä tarjouspyynnön liitteessä 3 luonnossuunnitelmien sisällöstä ja muodosta sekä tarjousvertailun tavasta todetun. Lisäksi saatteessa viitatussa asemakaavan muutosasiakirjassa on todettu, että suunnitelma pelastustoimenpiteistä tulee esittää vasta rakennusluvan yhteydessä. Kun edelleen otetaan huomioon, ettei voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmaan sisältyneen asemapiirustuksen merkinnöistä ole selvästi pääteltävissä, että pelastuskalustolle ei olisi riittävästi tilaa tai että luonnossuunnitelma ei voisi tältä osin muodostaa lainsäädännön tai asemakaavan vaatimukset täyttävää pohjaa rakennuslupavaiheen vaatimusten täyttymiselle, ei voittaneen tarjoajan luonnossuunnitelmaa voida pitää tarjouspyyntöasiakirjojen vastaisena myöskään pelastuskaluston tai niiden reittien osalta.

Lopullisen tarjouspyynnön saatteen täsmennyksissä on edellä kuvatulla tavalla ollut toteamus siitä, että parvekkeet tulee lasittaa. Tämänkään vaatimuksen ei ole todettu olevan juuri tarjoajien luonnossuunnitelmien sisältöä koskeva ehdoton ehto. Lopullisissa tarjouspyyntöasiakirjoissa ei ole myöskään ollut ehtoja tai määrittelyjä siitä, millä tavalla parvekelasitusten vaatimus on tullut huomioida tai sen täyttyminen esittää lopullisten tarjousten luonnossuunnitelmissa. Parvekkeiden lasituksesta on lisäksi ollut samansuuntainen maininta hankintayksikön laatimassa lopullisen rakennuksen luonnetta koskeneessa rakennustapaselostuksessa, jonka kohdassa 1242 ”Ikkunat” on mainittu ”lasitetut parvekkeet lasikaiteilla (vain osassa parvekkeita, ks. kaavamääräykset)”.

Voittaneen tarjoajan lopullinen tarjous on sisältänyt sen oma-aloitteisesti hankintayksikölle toimittamia rakennuksen julkisivun havainnekuvia, joita on kuvien sisältämien lasien heijastusten tai niiden puutteiden perusteella ollut mahdollista tulkita siten, että joissain rakennuksen parvekkeissa ei ole ollut parvekelasitusta. Toisaalta havainnekuvia on voitu tulkita myös siten, etteivät lasien heijastukset tai niiden puutteet osoita puuttuvia parvekelaseja, eikä voittaneen tarjoajan havainnekuvista ylipäänsä voida päätellä niiden olleen tarkoitettu osoittamaan kunkin tarjouspyyntöasiakirjojen vaatimuksen, ehdon ja määrittelyn täyttymistä. Kun edelleen otetaan huomioon, että hankintapäätöksen liitteenä olleen luonnossuunnitelmien ja tuotantosuunnitelman arvioinnin perustelumuistion mukaan parvekelasien puuttumista on arvioitu lopullisen tarjouspyynnön liitteessä 3 todettuun nähden johdonmukaisesti tarjousten vertailussa eikä vähimmäisvaatimuksina huomioituna tekijänä ja että voittanut tarjoaja on joka tapauksessa täsmentänyt hankintayksikölle selonottoneuvotteluissa parvekelaseja koskevan vaatimuksen täyttyvän havainnekuvien osin epäselvistä merkinnöistä huolimatta, markkinaoikeus katsoo, ettei voittaneen tarjoajan lopullinen tarjous ole ollut tarjouspyynnön vastainen parvekkeiden lasitusta koskeneen lopullisen tarjouspyynnön saatteen vaatimuksen osalta.

Lopullisen tarjouspyynnön liitteessä 3 on edellä kuvatusti todettu, että kunkin tarjouksen sivumäärä tulee rajoittaa kyseisen tarjouskomponentin sisältövaatimuksessa ja/tai tarjouslomakkeessa määriteltyyn sivumäärään ja että mikäli dokumentin pituus ylittää sille asetetun enimmäispituuden, siitä arvioidaan vain ilmoitettu sivumäärä ensimmäisestä arvioitavasta sivusta lukien. Liitteen mukaan luonnossuunnitelmissa on tullut esittää yhtäältä asemapiirustus, julkisivupiirustukset sekä pohjapiirustukset ja toisaalta alustava tilaohjelma, alustava rakennustapaselostus, järjestelmäkuvaukset sekä muuntojoustavuus ja asuntojakauma. Asemapiirustus, julkisivut ja pohjapiirustukset on tullut esittää A3-kokoisina vaakasuuntaisina pdf-tiedostoina, kun taas muiden selostusten enimmäispituus on ollut 5 A4-kokoista sivua. Voittaneen tarjoajan lopullisessa tarjouksessa on ollut vaakasuuntaiset asemapiirustus, julkisivupiirustukset sekä pohjapiirustukset, minkä lisäksi lopullinen tarjous on sisältänyt alustavan tilaohjelman, alustavan rakennustapaselostuksen ja järjestelmäkuvauksen sekä muuntojoustavuus- ja asuntojakaumatiedot, jotka ovat muodostaneet yhteensä viisi A4-sivua. Tämän lisäksi lopullinen tarjous on sisältänyt yhteensä neljä vaakasuuntaista havainnekuvaa. Markkinaoikeus toteaa, että lopullisen tarjouspyynnön liitteen 3 sivumäärävaatimukset ovat koskeneet nimenomaisesti vain ”muita selostuksia”, joiksi on liitteen listauksen mukaan katsottava alustava tilaohjelma, alustava rakennustapaselostus, järjestelmäkuvaus sekä muuntojoustavus- ja asuntojakaumatiedot. Voittaneen tarjoajan havainnekuvien on katsottava täydentäneen asema- ja muita piirustuksia, joiden pituudelle ei ole asetettu tarjouspyyntöasiakirjoissa vaatimuksia. Näin ollen voittaneen tarjoajan lopullista tarjousta ei voida tältäkään osin pitää tarjouspyynnön vastaisena.

Johtopäätös

Edellä mainituilla perusteilla hankintayksiköt eivät ole menetelleet hankinnassaan valittajan esittämin tavoin hankintasäännösten vastaisesti. Valitus on näin ollen hylättävä.

Edellä todettu huomioon ottaen asiassa ei ole tarpeen lausua valittajan tarjouksen tarjouspyynnön vastaisuutta koskevista hankintayksiköiden ja kuultavan esittämistä väitteistä.

Oikeudenkäyntikulujen korvaaminen

Hankintalain 149 §:n 2 momentin mukaan hankinta-asiassa oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan muutoin, mitä oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95–101 §:ssä säädetään, ei kuitenkaan 95 §:n 3 momenttia.

Oikeudenkäynnistä hallintoasioissa annetun lain 95 §:n 1 momentin mukaan oikeudenkäynnin osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan korvausvelvollisuuden kohtuullisuutta arvioitaessa voidaan lisäksi ottaa huomioon asian oikeudellinen epäselvyys, osapuolten toiminta ja asian merkitys asianosaiselle.

Asiassa annettu pääasiaratkaisu huomioon ottaen olisi kohtuutonta, jos hankintayksiköt ja kuultava joutuisivat itse vastaamaan kokonaan oikeudenkäyntikuluistaan. Valittaja on näin ollen velvoitettava korvaamaan hankintayksiköiden ja kuultavan oikeudenkäyntikulut asian laatuun ja laajuuteen nähden markkinaoikeuden kohtuulliseksi harkitsemalla määrällä. Asian näin päättyessä valittaja saa itse vastata oikeudenkäyntikuluistaan.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella hankintayksiköillä on oikeus vähentää asiamiehensä toimenpiteistä koostuviin oikeudenkäyntikuluihinsa sisältyvä arvonlisävero omassa verotuksessaan. Tämän vuoksi korvattavaksi vaadituista oikeudenkäyntikuluista on vähennettävä niihin sisällytetty arvonlisävero.

Lopputulos

Markkinaoikeus jättää tutkimatta Kymenlaakson hyvinvointialueen tuki- ja kiinteistöpalvelut Oy:n ja Kouvolan Asunnot Oy:n vaatimuksen valittajan velvoittamisesta korvaamaan niille hankinnan viivästymisestä johtuvan kustannusarvion nousun.

Markkinaoikeus hylkää valituksen.

Markkinaoikeus velvoittaa Skanska Talonrakennus Oy:n korvaamaan Kymenlaakson hyvinvointialueen tuki- ja kiinteistöpalvelut Oy:n ja Kouvolan Asunnot Oy:n yhteiset oikeudenkäyntikulut 10.000 eurolla ja Fira Rakennus Oy:n oikeudenkäyntikulut 8.000 eurolla, molemmat viivästyskorkoineen. Viivästyskorkoa on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän päätöksen antamisesta.

Muutoksenhaku

Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain 165 §:n mukaan tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.

Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain 168 §:n 1 momentin nojalla markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää.

Valitusosoitus on liitteenä.

Asian ovat yksimielisesti ratkaisseet markkinaoikeustuomarit Ville Parkkari, Markus Mattila ja Markus Ukkola.

Huomaa

Päätöksen lainvoimaisuustiedot tulee tarkistaa korkeimmasta hallinto-oikeudesta.