MAO:649-650/14

ASIAN TAUSTA

Mikkelin kaupunki on omistamansa asumisoikeusyhtiön Mikkelin Asumisoikeus Oy:n (jäljempänä myös hankintayksikkö) puolesta ilmoittanut 21.3.2014 julkaistulla EU-hankintailmoituksella avoimella menettelyllä toteutettavasta Mikkelin Asumisoikeus Oy:n manageeraus-, ja isännöintipalveluhankinnasta ajalle 1.8.2014–31.7.2017 ja mahdolliselle optiokaudelle 1.8.2017–31.7.2018.

Mikkelin Asumisoikeus Oy:n hallitus on 26.5.2014 tekemällään päätöksellä § 5 valinnut Ovenia Isännöinti Oy:n tarjouksen.

Hankinnan ennakoitu arvonlisäveroton kokonaisarvo on hankintayksikön ilmoituksen mukaan ollut noin 270.000 euroa.

Hankintasopimusta ei hankintayksikön ilmoituksen mukaan ole allekirjoitettu.

ASIAN KÄSITTELY MARKKINAOIKEUDESSA

Diaarinumero 2014/528

Valitus ja sen täydennys

Vaatimukset

M3 Isännöinti Oy:n on katsottava vaatineen, että markkinaoikeus kumoaa muutoksenhaun kohteena olevan hankintapäätöksen ja velvoittaa hankintayksikön korjaamaan virheellisen menettelynsä.

Perusteet

Tarjouksen liitteeksi on pyydetty toimittamaan laadunhallintajärjestelmä sekä selvitys isännöitsijän ja asiakaspalveluhenkilön sijaisjärjestelyistä. Tarjouspyynnössä molemmista liitteistä on ilmoitettu annettavan viisi pistettä. Tarjouspyynnössä ei ole kuitenkaan tarkemmin määritelty edellä mainittujen kohtien pisteytystä. Hankintapäätöksestä käy kuitenkin ilmi, että esimerkiksi sijaisjärjestelyistä on saanut enemmän pisteitä, jos tarjoaja on tarjouksessaan nimennyt sijaiset. Tarjouspyynnössä ei ole kuitenkaan ilmoitettu, että tarjoajien olisi tarjouksissaan tullut nimetä sijaiset.

Toimitusjohtaja on käytännössä yhtiön manageeraaja. Hankintayksikkö on luultavasti tietämättömyyttään pyytänyt erikseen ilmoittamaan toimitusjohtajan ja manageeraajan kokemuksen, jotka on pisteytetty erikseen. Toimitusjohtajan kokemus on siten pisteytetty kahteen kertaan.

Voittaneen tarjoajan tarjouksessa ilmoitetut tiedot kiinteistösihteerin ja toimitusjohtajan kokemuksesta eivät pidä paikkaansa. Ilmoitetut tiedot kokemuksista on tarkastettava ja väärillä tiedoilla annetut tarjoukset on hylättävä.

Vastine

Vaatimukset

Mikkelin Asumisoikeus Oy on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää valituksen.

Perusteet

Sijaisjärjestelyistä pyydetyssä selvityksessä on tullut nimetä henkilöt, jotta palvelun laatu pystytään turvaamaan kaikissa olosuhteissa.

Isännöitsijä ja manageeraaja eivät välttämättä ole sama henkilö, joten on ollut perusteltua pyytää tarjoajaa ilmoittamaan molempien kokemus.

Kuultavan lausunto

Ovenia Isännöinti Oy on esittänyt muun ohella, että sen tarjouksessa nimetyn asiakaspalveluhenkilön merkonomikoulutus on laajempi kuin kiinteistösihteerin koulutus. Kuultavan tarjouksessa nimetyn kiinteistösihteerin koulutus ja työssäoloaika ovat vastanneet enimmäispistemäärää. Lisäksi kuultavan tarjouksessa nimetyn toimitusjohtajan kokemus on vastannut tarjouskilpailussa vaadittua kokemusta.

Vastaselitys

M3 Isännöinti Oy on esittänyt muun ohella, että sijaisuusjärjestelyistä ja laatujärjestelmästä kaikille riittävän selvityksen antaneille on annettava kyseisistä kohdista viisi pistettä, koska pisteytystä ei tarjouspyynnössä ole tarkemmin määritelty. Hankintayksikkö on asettanut myös liian suuren painoarvon toimitusjohtajan yli 10 vuoden kokemukselle.

Voittaneen tarjoajan nimeämän toimitusjohtajan kokemus ei ole vastannut tarjouspyynnössä pyydettyä kokemusta yhtiön manageerauksesta.

Diaarinumero 2014/542

Valitus

Vaatimukset

REIM Mikkeli Oy on vaatinut, että markkinaoikeus kumoaa muutoksenhaun kohteena olevan hankintapäätöksen ja velvoittaa hankintayksikön korjaamaan virheellisen menettelynsä. Lisäksi valittaja on vaatinut, että markkinaoikeus velvoittaa hankintayksikön korvaamaan valittajan arvonlisäverolliset oikeudenkäyntikulut 350 eurolla viivästyskorkoineen.

Perusteet

Tarjouspyynnössä ei ole ilmoitettu vertailuperusteen "Tarjoajan laadunhallintajärjestelmä tai muu kirjallinen käytössä oleva toimintatapojen kuvaus" pisteytystä.

Tarjouspyynnössä on ilmoitettu, että oikeushenkilöiden on ilmoitettava palvelunsuorittajien vastuuhenkilöiden nimet ja ammatillinen pätevyys, mutta sijaisten kohdalta tätä vaatimusta ei ole ilmoitettu.

Tarjousten vertailu on ollut virheellinen. Valittajan olisi tullut saada vertailuperusteen "Tarjoajan laadunhallintajärjestelmä tai muu kirjallinen käytössä oleva toimintatapojen kuvaus" osalta viisi pistettä. Valittajan tarjouksessa on ilmoitettu, että toimisto on ISA-auktorisoitu ja laatujärjestelmä perustuu ISA-auktorisoinnin vaatimuksiin sekä vuosittaisiin auditointeihin. Viimeisin auditointi on suoritettu 2012. ISA-auktorisointi täyttää vaadittavan laadunhallintajärjestelmän ja on laajuudeltaan kattava. ISA-auktorisointia voidaan pitää yleisesti tiedossa olevana järjestelmänä, joka on ollut myös tilaajan tiedossa.

Valittajan olisi tarjousten vertailussa tullut saada vertailuperusteen "Tarjoajan selvitys siitä, kuinka isännöitsijän ja asiakaspalvelusta vastaavan henkilön sijaisjärjestelyt on suunniteltu järjestettäväksi" osalta viisi pistettä. Valittaja on tarjouksessaan ilmoittanut, että vastuuhenkilöille on nimetyt varahenkilöt ja että teknisissä asioissa yhtiö käyttää palveluksessaan olevaa rakennusmestaria. Tarjouksessa oleva maininta yhdessä henkilökuntaluettelon kanssa antaa riittävän selvityksen sijaisjärjestelyistä.

Valittajan tarjous on ollut kokonaistaloudellisesti edullisin.

Vastine

Vaatimukset

Mikkelin Asumisoikeus Oy on vaatinut, että markkinaoikeus hylkää valituksen.

Perusteet

Hankintayksikkö on pyytänyt selvitystä laadunhallintajärjestelmästä tai muuta kirjallista selvitystä tarjoajan toimintatavoista. Tarjouspyynnössä on ilmoitettu laadunhallintajärjestelmän pisteytys. Valittaja on ladannut vain ISA-todistuksen ilman kuvausta laadunhallintajärjestelmästä. Hankintayksikkö on pyytänyt nimeämään sijaisjärjestelyissä käytetyt henkilöt.

Kuultavan lausunto

Ovenia Isännöinti Oy ei ole käyttänyt sille varattua tilaisuutta antaa lausunto.

Vastaselitys

REIM Mikkeli Oy ei ole käyttänyt sille varattua tilaisuutta antaa vastaselitys.

MARKKINAOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asiassa on M3 Isännöinti Oy:n ja REIM Mikkeli Oy:n valitusten johdosta tutkittava ensisijaisesti, onko Mikkelin Asumisoikeus Oy:n tarjouspyyntö ollut tarjouksen valintaperusteena käytetyn kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailuperusteiden "Tarjoajan laadunhallintajärjestelmä tai muu kirjallinen käytössä oleva toimintatapojen kuvaus" ja "Tarjoajan selvitys siitä, kuinka isännöitsijän ja asiakaspalveluvastaavan henkilön sijaisjärjestelyt on suunniteltu järjestettäväksi" osalta julkisista hankinnoista annettujen oikeusohjeiden mukainen.

Asian ratkaisun kannalta keskeiset tosiseikat

Hankintayksikkö on pyytänyt 17.3.2014 päivätyllä tarjouspyynnöllä tarjouksia manageeraus- ja isännöintipalveluista. Tarjouspyynnön kohdan 3 "Hankinnan kohde" alakohdassa "Sopimuksen tai hankinnan (hankintojen) lyhyt kuvaus" on ilmoitettu muun ohella seuraavaa:

"Isännöinnin vastuuhenkilön ja hänen sijaisensa tulee olla päteviä, vähimmäisvaatimuksena on Isännöinnin Ammattitutkinto (IAT) tai vastaava tutkinto. Vastuuhenkilöiltä vaaditaan kokemusta vähintään 2 vuotta erityisesti asuinvuokratalokiinteistöjen manageroinnista, isännöinnistä/toimitusjohtajuudesta sekä perehtyneisyyttä ARA-asuinhuoneistoissa noudatettaviin lakeihin, säädöksiin, määräyksiin ja toimintatapoihin. [– –]

Yrityksellä tai sen henkilökunnalla tulee olla kokemusta kunnallisten asumisoikeus- tai vuokrataloyhtiöiden hoitamisesta sekä työn tekemiseen riittävä ammatillinen pätevyys ja koulutus.[– –]"

Edellä mainitussa tarjouspyynnön kohdassa on laadun valvonnan osalta ilmoitettu seuraavaa: "Asumisoikeusyhtiön hallitus vastaa palveluntarjoajan laadun valvonnasta. Tarjouksen antajan tulee antaa tarjouksensa liitteeksi lyhyt selvitys siitä, miten asiat on tarkoitus hoitaa laadukkaalla tavalla."

Tarjouspyynnön kohdan 4 "Hankintamenettely" alakohdassa "Ratkaisuperusteet" on ilmoitettu seuraavaa:

"Kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous, kun otetaan huomioon eritelmissä tai tarjouspyynnössä taikka neuvottelukutsussa esitetyt perusteet."

Tarjouspyynnön kohdassa 5 "Hankinnan kohteen kriteerit" on ilmoitettu, että kokonaishinnan enimmäispisteet ovat 50 pistettä ja että tarjouspyynnön enimmäispisteet ovat yhteensä 100 pistettä.

Edellä mainitussa tarjouspyynnön kohdassa on ilmoitettu laatua koskevat vertailuperusteet ja niiden pisteytys. Vertailuperusteesta "Vastuullisen isännöitsijän/toimitusjohtajan ammatillinen pätevyys" on isännöitsijän tutkinnosta (ITS) ilmoitettu annettavan viisi pistettä ja ammatti-isännöitsijän tutkinnosta (AIT) tai ylemmästä 10 pistettä. Isännöitsijän ammattitutkinnosta ei ole ilmoitettu annettavan pisteitä.

Vertailuperusteista "Vastuullisen isännöitsijän/toimitusjohtajan kokemus vuokratalojen isännöinnistä" ja "Manageeraajan kokemus manageerauksesta" on ilmoitettu kummastakin annettavan neljä pistettä, jos kokemusta on vähintään viisi vuotta ja 10 pistettä, jos kokemusta on vähintään 10 vuotta. Pisteitä ei ole saanut, jos kokemusta on ollut vähintään kaksi vuotta.

Vertailuperustetta "Vastuullisen asiakaspalveluhenkilön pätevyys" on tarjouspyynnössä täsmennetty siten, että yleiseksi alalle soveltuvaksi perustason tutkinnoksi on katsottu muun muassa taloushallinnon ja kiinteistöalan sekä muut vastaavat perustutkinnot. Edellä mainitusta vertailuperusteesta on vuokravalvojan tai vastaavasta alan tutkinnosta ilmoitettu annettavan kolme pistettä ja kiinteistösihteerin tai vastaavasta koulutuksesta tai ylemmästä alan tutkinnosta viisi pistettä. Yleisestä alalle soveltuvasta perustason tutkinnosta on ilmoitettu annettavan yksi piste. Pisteitä ei ole ilmoitettu annettavan, jos tarjouksessa nimetyllä vastuullisella asiakaspalveluhenkilöllä ei ole mitään alalle soveltuvaa tutkintoa.

Vertailuperustetta "Vastuullisen asiakaspalveluhenkilön kokemus isännöintiyrityksen asiakaspalvelutehtävistä" on ilmoitettu pisteytettävän siten, että yhden pisteen on saanut, jos kokemusta on ollut vähintään vuosi, mutta vähemmän kuin viisi vuotta ja viisi pistettä, jos kokemusta on ollut vähintään viisi vuotta. Pisteitä ei ole saanut, jos vastuullisella asiakaspalveluhenkilöllä on ollut kokemusta isännöintiyrityksen asiakaspalvelutehtävistä vähemmän kuin vuosi.

Edellä mainitussa tarjouspyynnön kohdassa on vielä ilmoitettu vertailuperusteen "Tarjoajan laadunhallintajärjestelmä tai muu kirjallinen käytössä oleva toimintatapojen kuvaus" osalta maksimipisteiksi viisi pistettä, kuten myös vertailuperusteen "Tarjoajan selvitys siitä, kuinka isännöitsijän ja asiakaspalveluvastaavan henkilön sijaisjärjestelyt on suunniteltu järjestettäväksi" osalta.

Tarjouspyynnön kohdassa 9 "Oikeudelliset, taloudelliset, rahoitukselliset ja tekniset tiedot" on ilmoitettu muun ohella, että oikeushenkilöiden on ilmoitettava palvelun suorittamisesta vastaavan henkilöstön jäsenten nimet ja ammatillinen pätevyys.

Tarjousten vertailutaulukosta käy ilmi, että M3 Isännöinti Oy:n tarjoukselle on vertailuperusteesta "Tarjoajan laadunhallintajärjestelmä tai muu kirjallinen käytössä oleva toimintatapojen kuvaus" annettu neljä pistettä, ja hankintayksikkö on perustellut antamiaan pisteitä lausumalla "Hyvä kuvaus". REIM Mikkeli Oy:n tarjoukselle on annettu edellä mainitusta vertailuperusteesta kaksi pistettä, joita hankintayksikkö on perustellut lausumalla "Suppea kuvaus".

Edelleen tarjousten vertailuasiakirjasta käy ilmi, että sekä M3 Isännöinti Oy:n että REIM Mikkeli Oy:n tarjouksille on vertailuperusteesta "Tarjoajan selvitys siitä, kuinka isännöitsijän ja asiakaspalveluvastaavan henkilön sijaisjärjestelyt on suunniteltu järjesteltäväksi" annettu kaksi pistettä. Hankintayksikkö on perustellut hankintapäätöstään lausumalla molempien tarjousten osalta "Ei tarkennuksia sijaisuuksista".

Sovellettavat oikeusohjeet

Julkisista hankinnoista annetun lain (hankintalaki) 2 §:n 1 momentin mukaan hankintayksikön on käytettävä hyväksi olemassa olevat kilpailuolosuhteet, kohdeltava hankintamenettelyn osallistujia tasapuolisesti ja syrjimättä sekä toimittava avoimesti ja suhteellisuuden vaatimukset huomioon ottaen.

Hankintalain 40 §:n 1 momentin ensimmäisen virkkeen mukaan tarjouspyyntö on tehtävä kirjallisesti ja laadittava niin selväksi, että sen perusteella voidaan antaa yhteismitallisia ja keskenään vertailukelpoisia tarjouksia.

Hankintalain 41 §:n 1 momentin 6 ja 7 kohdan mukaan tarjouspyynnössä tai soveltuvin osin hankintailmoituksessa on oltava ehdokkaiden tai tarjoajien taloudellista ja rahoituksellista tilannetta, teknistä kelpoisuutta ja ammatillista pätevyyttä koskevat ja muut vaatimukset sekä luettelo asiakirjoista, joita ehdokkaan tai tarjoajan on tätä varten toimitettava ja tarjouksen valintaperuste sekä käytettäessä kokonaistaloudellista edullisuutta tarjouksen vertailuperusteet ja niiden suhteellinen painotus tai kohtuullinen vaihteluväli taikka poikkeuksellisissa tapauksissa vertailuperusteiden tärkeysjärjestys.

Pykälän 2 momentin mukaan tarjouspyynnössä tai hankintailmoituksessa on oltava myös muut tiedot, joilla on olennaista merkitystä hankintamenettelyssä ja tarjousten tekemisessä.

Hankintalain 52 §:n ensimmäisen virkkeen mukaan ehdokas tai tarjoaja on suljettava tarjouskilpailusta, ehdokkaiden tai tarjoajien soveltuvuus muuten arvioitava sekä tarjoajat valittava ennen tarjousten vertailua.

Hankintalain 56 §:n 1 momentin mukaan hankintayksikkö voi esittää ehdokkaiden tai tarjoajien rahoituksellista ja taloudellista tilannetta, teknistä suorituskykyä ja ammatillista pätevyyttä sekä laatua koskevia vaatimuksia sekä vaatia ehdokkaita ja tarjoajia esittämään niihin liittyviä selvityksiä.

Säännöksen esitöissä (HE 50/2006 vp, s. 100) on todettu muun ohella, että ehdokkaiden ja tarjoajien ominaisuuksiin liittyvillä vaatimuksilla voidaan edistää laatuun liittyvien tekijöiden huomioimista hankinnan toteuttamisessa. Erityisesti palveluhankinnoissa ehdokkaiden ja tarjoajien ammattitaitoon, pätevyyteen ja kokemukseen liittyvät vähimmäisvaatimukset voivat parantaa palvelujen laatua. Hankintayksiköllä on harkintavaltaa ehdokkaiden ja tarjoajien ominaisuuksiin liittyvien vaatimusten asettamisessa. Menettelyyn voidaan puuttua vain tilanteissa, joissa vaatimukset eivät liity ehdokkaiden tai tarjoajien mahdollisuuksiin toteuttaa hankinta tai joissa vaatimuksilla vaarannetaan ehdokkaiden tai tarjoajien tasapuolista kohtelua. Siten hankintayksikkö voi halutessaan edellyttää myös esimerkiksi lakisääteistä ammatillista pätevyyttä korkeampaa pätevyyttä.

Hankintalain 62 §:n 1 momentin mukaan tarjouksista on hyväksyttävä se, joka on hankintayksikön kannalta kokonaistaloudellisesti edullisin hankinnan kohteeseen liittyvien vertailuperusteiden mukaan, tai se, joka on hinnaltaan halvin. Kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen vertailuperusteina voidaan käyttää esimerkiksi laatua, hintaa, teknisiä ansioita, esteettisiä ja toiminnallisia ominaisuuksia, ympäristöystävällisyyttä, käyttökustannuksia, kustannustehokkuutta, myynnin jälkeistä palvelua ja teknistä tukea, huoltopalveluja, toimituspäivää tai toimitus- tai toteutusaikaa taikka elinkaarikustannuksia.

Pykälän 3 momentin mukaan käytettäessä valintaperusteena kokonaistaloudellista edullisuutta vertailuperusteet ja niiden suhteellinen painotus on ilmoitettava hankintailmoituksessa tai tarjouspyyntöasiakirjoissa. Kilpailullisessa neuvottelumenettelyssä vastaavat tiedot on ilmoitettava hankintailmoituksessa tai hankekuvauksessa. Painotus voidaan ilmaista myös ilmoittamalla kohtuullinen vaihteluväli. Jos vertailuperusteiden suhteellisen painotuksen ilmaiseminen ei ole perustellusti mahdollista, vertailuperusteet on ilmoitettava tärkeysjärjestyksessä.

Hankintalain esitöiden (HE 50/2006 vp, s. 105–106) mukaan kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailuperusteiden asettaminen on hankintayksikön harkittavissa. Vertailuperusteiden on liityttävä hankinnan kohteeseen, oltava objektiivisia ja syrjimättömiä eivätkä ne saa antaa hankintayksikölle rajoittamatonta valinnanvapautta. Hankinnan kohteeseen liittyviksi voidaan katsoa sellaiset vertailuperusteet, jotka koskevat välittömästi hankinnan kohdetta. Tällaisia vertailuperusteita ovat esimerkiksi hankinnan kohteena olevan tavaran, palvelun tai rakennustyön laatu, hinta taikka toimitusaika. Tarjouksen vertailuperusteina ei tule käyttää sellaisia perusteita, jotka liittyvät ehdokkaiden tai tarjoajien ominaisuuksiin. Ehdokkaiden ja tarjoajien ominaisuuksien arvioinnissa ja tarjousten arvioinnissa käytettävät perusteet tulisi myös erottaa toisistaan.

Hankintamenettelyn arviointi

Hankintayksiköllä on harkintavaltaa kokonaistaloudellisen edullisuuden arvioinnissa käytettävien vertailuperusteiden ja niiden painotuksen määrittämisessä. Edellä hankintalain säätämiseen johtaneesta hallituksen esityksestä (HE 50/2006 vp) ja hankintamenettelyn vaiheittaisuudesta johtuvana lähtökohtana on, että ehdokkaiden ja tarjoajien ominaisuuksien arvioinnissa ja tarjousten vertailussa käytettävät perusteet tulee hankintamenettelyssä erottaa toisistaan, eikä tarjouksen vertailuperusteina tule käyttää sellaisia perusteita, jotka liittyvät ehdokkaiden tai tarjoajien ominaisuuksiin.

Tarjouskilpailuun osallistuvien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun turvaamiseksi vertailuperusteet on tarjouspyynnössä ilmaistava myös niin selvästi ja ymmärrettävästi, että alalla ammattimaisesti toimivat tarjoajat voivat tavanomaisella osaamisellaan ymmärtää ne samalla tavalla, jotta tarjouspyyntö tuottaa yhteismitallisia ja vertailukelpoisia tarjouksia. Mikäli vertailuperusteita ei etukäteen määritellä riittävän yksityiskohtaisesti, tarjoajat eivät voi tarjouksia laatiessaan tietää, millä seikoilla on vaikutusta tarjousten valinnassa. Tällainen menettely antaa hankintayksikölle rajoittamattoman vapauden tarjousten vertailun toteuttamisessa, eikä menettely siten turvaa tarjoajien syrjimätöntä ja tasapuolista kohtelua.

Valituksenalaisessa asiassa tarjouksen valintaperusteena käytetyn kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailuperusteiksi on hinnan lisäksi ilmoitettu muun ohella "Tarjoajan laadunhallintajärjestelmä tai muu kirjallinen käytössä oleva toimintatapojen kuvaus" ja "Tarjoajan selvitys siitä, kuinka isännöitsijän ja asiakaspalveluvastaavan henkilön sijaisjärjestelyt on suunniteltu järjestettäväksi". Tarjouspyynnössä on laadun valvonnan osalta lisäksi ilmoitettu, että tarjoajan tulee antaa tarjouksensa liitteeksi lyhyt selvitys siitä, miten asiat on tarkoitus hoitaa laadukkaalla tavalla. Edelleen tarjouspyynnössä on ilmoitettu, että oikeushenkilöiden on ilmoitettava palvelun suorittamisesta vastaavien henkilöstön jäsenten nimet ja ammatillinen pätevyys. Tarjouspyynnössä on edellä mainittujen vertailuperusteiden enimmäispisteiksi ilmoitettu viisi pistettä.

Asiantuntemus, kokemus, pätevyys, resurssit sekä laadunhallintajärjestelmät ovat sellaisia tekijöitä, jotka liittyvät lähtökohtaisesti ehdokkaiden ja tarjoajien soveltuvuuteen eikä niitä tulisi hankintadirektiivin mukaisissa hankinnoissa käyttää tarjouksen valinnassa. Manageeraus- ja isännöintipalveluja koskevassa hankinnassa on sinänsä kysymys palvelusta, jonka tuottamiseen osallistuvien henkilöiden henkilökohtaisella kokemuksella ja osaamisella saattaa olla merkitystä palveluiden laatuun.

Markkinaoikeus toteaa, että hankintayksikkö ei ole tarjouspyynnössään vertailuperusteiden "Tarjoajan laadunhallintajärjestelmä tai muu kirjallinen käytössä oleva toimintatapojen kuvaus" ja "Tarjoajan selvitys siitä, kuinka isännöitsijän ja asiakaspalveluvastaavan henkilön sijaisjärjestelyt on suunniteltu järjestettäväksi" osalta yksilöinyt, miten laadunhallintajärjestelmää tai toimintatapojen kuvausta ja selvitystä sijaisjärjestelyistä on ollut tarkoitus käyttää vertailuperusteena. Edellä mainitut vertailuperusteet ovat olleet niin epätäsmällisiä hankinnan luonne ja tarjoajien asiantuntemuskin huomioon ottaen, etteivät tarjoajat ole voineet riittävällä tavalla ennakoida, mitä seikkoja ja millä tavoin hankintayksikkö tulee tarjouksia arvioimaan ja minkälaista selvitystä tarjoajien tulisi niistä tarjouksissaan esittää. Markkinaoikeus katsoo, että edellä mainitut vertailuperusteet ovat olleet tarjouspyynnössä esitetyssä muodossaan tarjoajien soveltuvuutta koskevia vaatimuksia. Hankintayksikkö ei näin ollen ole tarjouspyynnössään riittävällä tavalla erottanut toisistaan tarjoajien soveltuvuuden arviointiin liittyviä vaatimuksia kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailuperusteista.

Markkinaoikeus toteaa muiden vertailuperusteiden osalta seuraavaa. Tarjouspyynnössä on edellytetty, että yrityksellä tai sen henkilökunnalla tulee olla työn tekemiseen riittävä ammatillinen pätevyys ja koulutus. Edelleen tarjouspyynnössä on ilmoitettu vertailuperusteen "Vastuullisen asiakaspalveluhenkilön pätevyys" osalta, että yleiseksi alalle soveltuvaksi perustason tutkinnoksi katsotaan muun muassa taloushallinnon ja kiinteistöalan sekä muut vastaavat perustutkinnot, josta on tarjousten vertailussa ilmoitettu annettavan pisteitä. Tarjouspyynnössä on siten toisaalta edellytetty riittävää ammatillista pätevyyttä ja kuitenkin tarjousten vertailussa vähimmäisvaatimuksesta eli perustason tutkinnosta on annettu laatupisteitä. Tarjouspyynnössä ei ole siten tältäkään osin tehty selkeää eroa yhtäältä vastuullisen asiakaspalveluhenkilön pätevyyttä koskevien vähimmäisvaatimusten ja toisaalta samaa seikkaa koskevan vertailuperusteen välillä.

Tarjouspyynnön mukaan tarjousten vertailu on toimitusjohtajan, manageeraajan ja vastuullisen asiakaspalveluhenkilön kokemuksen osalta kohdistunut yksinomaan kokemusvuosiin. Kuten edellä on jo todettu, pätevyyteen ja kokemukseen liittyvien edellytysten on katsottava liittyvän luonteeltaan hankintalain 56 §:ssä tarkoitettuihin tarjoajan soveltuvuutta koskeviin vaatimuksiin. Markkinaoikeus katsoo, että vertailuperusteet "Vastuullisen isännöitsijän/toimitusjohtajan ammatillinen pätevyys", "Vastuullisen isännöitsijän/toimitusjohtajan kokemus vuokratalojen isännöinnistä", "Manageeraajan kokemus manageerauksesta" ja "Vastuullisen asiakaspalveluhenkilön kokemus isännöintiyrityksen asiakaspalvelutehtävistä" liittyvät tarjouspyynnössä esitetyssä yleisessä muodossaan lähinnä tarjoajan soveltuvuusvaatimusten arviointiin. Kyseisten vertailuperusteiksi ilmoitettujen seikkojen nojalla ei siten ole voitu selvittää, mikä tarjouksista on ollut kokonaistaloudellisesti edullisin.

Tarjouspyyntö on ollut hankintasäännösten vastainen eikä siten ole mahdollistanut tarjoajien tasapuolista ja syrjimätöntä kohtelua tarjousten vertailussa.

Johtopäätös

Edellä mainituilla perusteilla hankintayksikkö on menetellyt hankinnassaan julkisia hankintoja koskevien oikeusohjeiden vastaisesti. Asiassa on näin ollen harkittava hankintalaissa säädettyjen seuraamusten määräämistä.

Edellä mainittu hankintamenettelyn virheellisyys sekä jäljempänä seuraamusten osalta lausuttu huomioon ottaen asiassa ei ole tarpeen lausua muista hankintamenettelyn virheellisyyttä koskevista väitteistä.

Seuraamusten määrääminen

Hankintasopimusta ei hankintayksikön ilmoituksen mukaan ole allekirjoitettu. Näin ollen muutoksenhaun kohteena oleva hankintapäätös voidaan hankintalain 94 §:n 1 momentin nojalla kumota ja sen täytäntöönpano kieltää.

Koska jo hankintamenettelyä koskeva tarjouspyyntö on ollut hankintasäännösten vastainen, hankintayksikön virheellinen menettely voidaan tässä tapauksessa korjata vain siten, että hankinnasta järjestetään kokonaan uusi tarjouskilpailu.

Mikäli Mikkelin Asumisoikeus Oy aikoo edelleen toteuttaa manageeraus- ja isännöintipalvelujen hankinnan julkisena hankintana, sen on järjestettävä uusi tarjouskilpailu, jossa on otettava huomioon tässä päätöksessä mainitut seikat.

Oikeudenkäyntikulujen korvaaminen

Hankintalain 89 §:n 2 momentin mukaan hankinta-asiassa oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen sovelletaan, mitä hallintolain-käyttölain 74 §:n 1 ja 2 momentissa säädetään.

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on pykälän 2 momentin mukaan otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.

Asiassa annettu ratkaisu ja hankintayksikön virheellinen menettely huomioon ottaen olisi kohtuutonta, mikäli REIM Mikkeli Oy joutuisi pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Hankintayksikkö on näin ollen velvoitettava korvaamaan REIM Mikkeli Oy:n määrältään kohtuulliset oikeudenkäyntikulut asiassa 2014/542.

REIM Mikkeli Oy on liiketoiminnastaan arvonlisäverovelvollinen ja sillä on oikeus vähentää oikeudenkäyntikuluihinsa sisältyvä arvonlisävero omassa verotuksessaan. Tämän vuoksi korvattavaksi vaadituista oikeudenkäyntikuluista on vähennettävä niihin sisällytetty arvonlisävero.

Lopputulos

Markkinaoikeus kumoaa Mikkelin Asumisoikeus Oy:n hallituksen päätöksen 26.5.2014 § 5. Markkinaoikeus kieltää Mikkelin Asumisoikeus Oy:tä tekemästä hankintasopimusta sanotun päätöksen perusteella tai panemasta sitä muutoin täytäntöön nyt asetetun 25.000 euron sakon uhalla.

Markkinaoikeus velvoittaa Mikkelin Asumisoikeus Oy:n korvaamaan REIM Mikkeli Oy:n oikeudenkäyntikulut 282,26 eurolla viivästyskorkoineen asiassa 2014/542. Viivästyskorkoa on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän päätöksen antamisesta.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Valitusosoitus on liitteenä.

Julkisista hankinnoista annetun lain 106 §:n 1 momentin nojalla markkinaoikeuden päätöstä on valituksesta huolimatta noudatettava, jollei korkein hallinto-oikeus toisin määrää.

Asian ovat yksimielisesti ratkaisseet markkinaoikeustuomarit Pertti Virtanen, Ville Parkkari ja Riitta Hämäläinen.

HUOMAA

Päätöksen lainvoimaisuustiedot tulee tarkistaa korkeimmasta hallinto-oikeudesta.